李同榮：別以反市場現象安撫購屋者 建商該降價求售了

今年房市買氣驟降，房市趨勢專家李同榮示警，下半年在關稅戰引發的經濟衰退才正要開始，建商將面臨資金斷鏈、被迫開工、倒閉風險等三大困境，建議建商應該「降價求售、殺價求量」。

根據官方統計，4月成屋交易量年減26%，1-4月也大減24%，4月五大銀行新承做房貸金額爲627億元，較3月大減192億元，月減23%，房貸利率則衝至逾16年新高。

李同榮指出，成屋交易量劇減，預售銷售率更差，做多業者頻以「成屋跌、預售漲」的反市場現象安撫購屋者，但市場悲觀的氛圍不減反增，預售屋銷售率在329、520檔期頻頻失靈，降價求售、殺價取量的氛圍越來越濃厚，主要原因是下半年在關稅戰引發的經濟衰退正要開始，建商將面臨三大困境。

第一，資金斷鏈：目前建築融資餘額年增率從2位數腰斬再腰斬（18.22%縮至5.55%），季增率9年來首次連續兩季呈現負數，無論大小建商都承受到資金越來越吃緊的窘境，土地交易萎縮，顯示資金斷鏈到下半年會非常嚴重。

第二，勉強被迫開工：去年上半年，新青安熱潮推動的購地搶建潮，今年下半年將面臨18個月被迫開工的壓力，否則土地融資會被迫收回，因此，建商無法囤地，今年勢必被迫推案，且無論推案銷售率好壞，下半年都將陸續被迫開工。

第三，倒閉風險增加：銷售率不佳被迫開工個案，將面對營建工程延滯或資金週轉缺口而產生建商倒閉與爛尾樓事件就有可能發生，且容易造成骨牌效應。

針對上述市場困境， 李同榮建議，建商應該「降價求售、殺價求量」，因爲空方市場只有降價才能順利銷售，也只有殺價，才能推動買盤進場，交易量纔會回溫，因此，預期今年第1季在市場價微跌量急凍的狀態下，透過市場價格鬆動，由第2季開始到第4季房市交易量將逐季回溫而交易價將逐季下跌，也就是呈現「價跌量增」的格局，這也是主跌市場的明顯趨勢。

在房市降溫下，李同榮指出，政府應適度採取三項寬鬆政策，維持市場正常機制，第一，換屋與第二戶貸款限制鬆綁：針對換屋族羣與第二戶購屋者之貸款受限應予解除，維持市場正常運作，只有換屋市場正常運作，纔不致扭曲房市的交易機制，交易量活絡與價格穩定纔是健全的市場機制。

第二，選擇性建築融資放寬：建築融資年增率已大幅降低，央行對於建築融資可視個案適度鬆綁，以免殷實建商求貸無門，或因市場資金週轉困難，造成爛尾樓嚴重問題。

第三，延長18個月開工期限：18個月限期開工雖可抑制囤地炒地現象，但期限過短對建築設計時程產生壓力，進而影響整體建物品質，且在市場轉空情況下，應酌情予以適度放寬爲宜。

資料來源／吉家網

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房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

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