房市管制未鬆綁 李同榮批：央行紙上談兵、房市糾紛風暴要來了
房市示意圖。記者朱曼寧／攝影
央行理事會決議維持既有貨幣與房市政策按兵不動，並認爲房市降溫、漲勢趨緩，限貸政策沒必要進一步鬆綁措施，房市趨勢專家李同榮表示，限貸政策引發搶貸亂象叢生，民怨沸騰，央行提出是是而非數據與論述，把責任推得一乾二淨，才真的是在誤導民衆，殊不知限貸政策引發房市糾紛風暴正在延燒，官員不該坐視不管、粉飾太平。
李同榮表示，央行理事們紙上談兵，完全與市場脫節，尤其喜歡引用內政部提供資訊，殊不知房價漲跌依內政部官方公佈資訊已落後兩季，央行理事卻活在前兩季以此做爲政策擬定依據，做錯誤的解讀與判斷，再粉飾太平，央行把首購貸款困境、預售解約、糾紛、一切都解讀與限貸令無關，這就是當今房產政策失靈的主因。
針對央行理事會發布的說明，李同榮提出五大質疑：
第一，請問央行，限貸政策有沒傷到首購市場？
假若央行認爲限貸政策沒有排擠到首購，行政院何須指示新青安排除於銀行法72-2條之外？這證實限貸是有傷及無辜並引發民怨，難道這些民怨與事實與限貸令所產生對首購貸款的排擠效應無關？銀行核貸大小眼已很久，金管會三申五令要銀行優先放貸首購，銀行有遵循嗎？
另一方面，若央行不放寬對銀行集中度管制，就算新青安房貸排除天條之外，也難解銀行撥不出款的困境，更何況集中度也不是隻有分子問題，一方面不動產貸款年增率須降低（已降低很多），另一方面企業總貸款的投資意願若萎縮，分母縮小，都會影響不動產的集中度升高。
第二，請問央行，限貸令有沒傷到無辜的換屋族？
預售市場換屋族或自住第二戶，被突來第七波限貸令壓迫到陷入解約困境，央行與內政部把這解約的28%第二戶自住者全部歸類爲投資客，顯不合理。
成屋市場有些家庭須要購買第二戶自住，同樣被歸類爲投資客，除非同意先買後賣，而央行爲配合政院態度，提出先買後賣換屋者可延緩18個月售屋，這只是象徵性的配合，對銀行基層而言，都只有兩個字形容，就是「麻煩」，這政策一點效果都沒有。央行限貸令還沒教訓到投資客，化療式打房先傷到正常的換屋市場，多少無辜的換屋族受傷，而交易量不正常萎縮卻被央行理事們當成打房政績，情何以堪？
第三，請問央行，七波限貸溯及已購戶陷入貸款不足困境，這不叫「溯及既往」嗎？
央行一直宣稱預售限貸沒有溯及既往問題，把此問題切開爲建商與購戶契約，要購戶若貸款不足部分可依定型化契約在差額30%範圍依約解決。問題是已購戶在限貸令之前購買纔會造成貸款不足，若依定型化契約協商不成，就須解約或違約，解約不了就引起糾紛，害到的是限貸令前的已購戶，這不就是限貸令溯及既往，傷及無辜，難道是已購戶自找麻煩？而央行卻推責說管不到這塊？請問央行，限貸政策帶來的後遺症，卻想卸責，到底誰纔是始作俑者？
第四，請問央行，近年解約案有34%因限貸受傷的首購自住者，爲何避口不提？
央行引用內政部提供資訊，宣稱近年解約案買受人有38%購買2戶以上，有28%購買1戶預售屋者名下已有其他房屋，合計多屋者佔比66%，顯示解約者多非屬自住需求者，央行意指66％都是投資客。
但請問央行，爲何與內政部一様避談剩下的高達34%的首購只有一戶的受傷自住戶？
更何況購買第二戶有的也是限貸令前已購戶，有的也是大家庭要自住的第二戶，卻無辜受貸款不足之害而解約，官方把他們全歸爲投資客，就是粉飾太平，尤其解約現象不斷地遞增，政府不能坐視不管，若第二戶就被界定爲炒作投資客，那囤房稅2.0爲什麼容許三戶自住不課囤房稅？政策打房標準不同調，受害民衆苦不堪言。另外，央行高價定義偏離市場，房貸只能三成，請問，在臺北買個50坪新屋就列爲高價只能貸三成，多少人沒辦法買新屋、換新房？央行政策活在象牙塔，令人遺憾，
第五，請問央行，房市消費糾紛真的如央行所說與限貸令無關嗎？
央行列擧房市消費糾紛數據與限貸令無關，卻避開內政部第2季公佈的資料，巧妙以今年上半年平均每季352件，把主要原因歸於施工相關爭議爲主，因爲貸款不足問題只佔小部分。
但根據內政部今年第2季房地產消費糾紛統計，「交屋延遲」問題成爲買賣糾紛第一名，比去年同期大幅增加8成，共63件。
請問央行，交屋延遲糾紛與限貸政策無關嗎？貸款困難，協商困難，纔是建商預售屋以及成屋交易延遲交屋造成糾紛的主因，央行心虛刻意避開第2季糾紛數據的主因來源，粉飾太平、居心叵測。若央行限貸政策未傷及首購，引發民怨沸騰，政院何須宣佈新青安要開大水龍頭？
李同榮認爲，房市因限貸所產生的解約、違約與消費糾紛已經不斷增加，若政府視若無堵，糾紛風暴將起，所有限貸政策引發搶貸亂象，央行未教訓到投資客，第一排卻教訓到首購與換屋族。若非事態嚴重，民怨沸騰，行政院何須宣佈新青安房貸要排除在銀行法72-2條之外，如此的市場亂象、民怨沸騰，央行居然解讀爲不實報導，顯然是過於粉飾太平，且欲蓋彌彰。
李同榮指出，房產政策迷失，主要出在四大核心問題，一、房產主管機構權責不分，央行主事風險管理，卻錯把打房後衛當前鋒。
二、打房政策以防堵爲主，政策疲於奔命，卻只治標而不治本。
三、官方市場即時資訊嚴重落後，房價指數公佈落後兩季，政策反應無法即時貼近市場。
四、政策矛盾、網內互打：新青安政策對打三大部會打房政策（包括房地合一2.0、預售禁止轉售、央行六波限貸），央行第七波壓制新青安，最後，行政院開水龍頭爲新青安解套，而央行還在管制新青安水龍頭會不會漏水，擔憂因此會致使房價再度上漲，完全不瞭解房產的市場機制。
資料來源／吉家網
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