陳炳辰／建商被房市景氣嚇爛　首購產品帶頭降價「恐現骨牌效應」

▲當前房市從供給、需求端都顯示出非常低迷 。（示意圖／記者張雅雲攝）

文／《住展》雜誌發言人陳炳辰

房市寒冬，但由知名品牌出手，且讓利幅度與手法明確，真有其罕見特性，展現出建商「寧可壓縮利潤也要搶成交」的決心。當前房市從供給、需求端都顯示出非常低迷，傳聞降價的多爲首購型產品，若其他同質建案跟進，勢必產生骨牌效應，民衆期待的「真」降價有望夢想成真。

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近期房市出現大變動跡象，一方面陸續見建商停工消息，買氣冷卻嚴峻不言自明，另一方面則傳出有大型建商將調整價格，而回顧歷史，排除「讓利之名，行銷之實」的手法，建商降價實有先例，惟過去多爲規模較小的個案建商，且發生在預售實價登錄機制未上路前，價格策略操作空間大。

相對之下，當前由知名品牌出手，且讓利幅度與手法明確，真有其罕見特性，展現出建商「寧可壓縮利潤也要搶成交」的決心，更顯難敵寒風刺骨。

現況究竟多低迷可從供需2面向觀察，買氣方面，從今年上半年的房市表現來看，買氣明顯下滑，根據《住展》雜誌的預售市場風向球指標，今年亮出4顆代表降溫的黃藍燈，最新數據的案場平均每週來客數僅10多組，成交組數更低至1組，與健康水位相比乃倍數落差，雖然部分區域如南港、林口、三重有個案突圍，但無法扭轉整體疲弱局勢。

追蹤的建案中，約4成出現單週零成交或賞屋人數低於10組的紀錄，場面冷清程度直逼疫情三級警戒時期，對一線銷售人員造成極大壓力，已有不少人選擇離職轉行。

供給方面，建商膽顫心驚下，推案數量大幅減少，今年上半年北臺灣新建案總銷金額爲5780億元，年減超過2100億元，跌幅接近27%。北北桃竹4熱區中以新竹地區縮水最糟，推案量僅剩約415億元，爲去年同期的一半。

▲當前房市在建商膽顫心驚下，推案數量大幅減少。（示意圖／記者陳筱惠攝）

與新竹地區難兄難弟的臺北市，上半年總案量止有1110億元，較去年同期銳減四成，即便有南港大型商辦案支撐，依然難挽頹勢。而去年曾見多案於北士科、信義區等地推出百億元等級案量，今年上半年則只剩4案在50~100億元總銷量，且高單價產品幾乎完全缺席，低迷態勢不言可喻。

新北市與桃園市的推案金額則分別爲2314億與1738億元，雙雙年減兩成左右。儘管新北市仍有7件百億元指標案登場，但整體案數下滑3成，顯示中小型建商選擇暫時退場避險。桃園市亦爲慘烈，百億大案完全消失，僅剩4筆中型個案上場，市場冷清。

據此，建商開始思考價格策略是否需調整並不意外，且傳聞降價的多爲首購型產品，若其他同質建案跟進，勢必產生骨牌效應，雖然也有建商出面澄清，但在低首付、附裝潢、建商貸、小坪數等激勵方式逐漸失靈，放大絕始得以大立大破，民衆期待的「真」降價有望夢想成真。

►陳炳辰小檔案現職：《住展》雜誌發言人經歷：全球居不動產情報室總監、臺灣房屋智庫經理、羣義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、臺新銀行個授處資料分析部襄理學歷：臺北大學社會學研究所

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