陳炳辰／「價跌經濟學」失準　2類產品拉昇高單價

▲小坪數案一直因爲低總優勢成爲主流，單價居高不下 。（圖／記者陳筱惠攝）

文／《住展》雜誌發言人陳炳辰

房市狀態迄今仍呈現窒息的交易量，依據代表新案市況的住展風向球在9月份的數據顯示，新案追蹤指標建案每週平均來客組數維持10組，成交組數不到1組，分數設定落在最低區間，呈現低無可低狀態，但價格卻大走背離，議價空間1年多來都不到1成，完全拉不開的開價與成交價差距，代表房價並沒有明確走降，眼下頂多是不再創高，與真正降價還差得遠。

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小坪數案一直因爲低總優勢成爲主流，單價居高不下，甚至在臺北市東區今年已有小於15坪的預售套房案賣破單價200萬元，讓市場見識小宅力道。另還有一類產品也出現高價態勢，佐證房價不低頭，實價揭露資訊發現，一片冷氣團中，都更危老案價碼依然走高。

▲中和區與新店區的「漢皇方圓」、「友座明明德」2案賣破百萬元，還創區域單價高點。（圖／記者項瀚攝）

包括臺北市萬華區、文山區，與新北市地中和區、新店區皆有案例創下都更危老類產品新高，甚至在中和區與新店區的「漢皇方圓」、「友座明明德」2案賣破百萬元，還創區域單價高點。

當然都更危老案的價格攀高不脫多有坐落市中心蛋黃地帶因素，尤其是大本營臺北市，房市表現本有首都地位的效益，也皆位於機能健全生活圈，且規劃熱門的20坪左右小宅產品，有利價位發展條件再加一。

而新北市如果舊市區地段宜居性強，進能在開發推案展望正向，也會讓改建案身價攀揚。

後續的高價都更危老新案尚有臺北市大安區、松山區將有單價破200萬元生力軍，而新北市已見站穩百萬元水位重建案身影的板橋區、永和區、新店區，未來當地該屬性的社區在價位上接力走高並不意外，成爲小宅以外，另一與現況平行時空發展的逆勢增溫房產。

▲買氣暫歇，卻逼不出供需失衡、量先價行的「價跌經濟學」原理。（圖／記者項瀚攝）

房價持穩不跌的原因百百種，但就資產增值工具選項不足、房產持有稅率偏低、房產運用性多元這些方面來看，不難理解即使買氣暫歇，卻逼不出供需失衡、量先價行的「價跌經濟學」原理。

但小宅的低總條件、改建案的精華地帶則在亂世當中更彰顯低風險、高保值的特性，央行最新理監事會議雖無太多動作，但其實降息或是隨着明年選舉因素遂在房市政策有所變動，均是有不小機率，亦讓房價在一線生機的期待下不易鬆動。

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►陳炳辰小檔案

現職：《住展》雜誌發言人經歷：全球居不動產情報室總監、臺灣房屋智庫經理、羣義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、臺新銀行個授處資料分析部襄理學歷：臺北大學社會學研究所