北京兩宗地底價成交 中海聯合未來科學城再探朱辛莊

觀點網 一週前，北京朝陽掀起一輪搶地大戰，中海、招商、保利+金茂出手爭奪三間房地塊，熱鬧場面仍舊曆歷在目。

不過，這一熱度並未能點燃整個市場。

2月18日，北京出讓位於昌平區及海淀區的兩宗地塊，合計起拍價格24.98億元。

從結果來看，兩宗地塊均遭遇一輪遊，前者由中海+未來科學城聯合體（北京中海未來置業有限公司）12.8億元拿下；後者則由中關村大街建設發展底價12.18億元摘得。

當下，北京土地市場更多是呈現出點狀回暖的跡象，核心區域重點地塊開始活躍起來，但更多地塊仍在等待積極信號。

土拍的溫度

2月18日下午三點，北京市昌平區朱辛莊新區（二期）土地一級開發項目CP01-0801-0029地塊、回龍觀國際信息產業基地二期（二）地塊CP01-0801-0041地塊R2二類居住用地、A4體育用地正式出讓。

資料顯示，此次出讓土地位於昌平區史各莊街道，臨近回昌東路、京藏高速等交通要道，總面積爲3.49萬平方米，規劃建築面積爲5.16萬平方米。

截至地塊開拍，該地塊在線上僅獲得一次報價，爲底價12.8億元，有消息稱出價人爲中海+未來科學城聯合體。

不少觀點認爲，該宗地塊的歸屬權極有可能被中海提前鎖定。

不出所料，中海+未來科學城聯合體最終競得，成交總價12.8億元，成交樓面價2.48萬元/平方米（含體育用地），住宅地塊樓面價約3.06萬元/平方米。

與昌平朱辛莊地塊一樣，海淀區六郎莊地塊同樣是一輪遊。

資料顯示，北京市海淀區六郎莊項目HD00-1010-0002、0003、0004地塊爲F3其他類多功能用地，土地面積5.14萬平方米，規劃建築面積爲5.29萬平方米，地塊起拍價12.18億元。

值得注意的是，該地塊位於中關村論壇核心區範圍內，毗鄰玉泉山、頤和園、圓明園、北京大學、清華大學等。此外，中關村論壇作爲全球科技創新領域的高端國際論壇，爲全球高科技創新交流與合作提供了國家級平臺，換言之，上述地塊將直接享受論壇紅利。

至於F3用地，過往北京也曾有類似土地出讓，具體用途是可以由開發商自己決定，一般是商業、辦公、酒店等。

開拍之前，該地塊同樣獲得一輪報價，從結果看，出價人爲北京中關村大街建設發展有限公司。

從市場消息看，該地塊或將被打造成爲酒店項目，擬規劃總建築規模約9.56萬平方米，其中地上建築規模約5.27萬平方米，地下建築規模約4.29萬平方米；公園配套設施總規模約0.5萬平方米。

不過，因項目位於六郎莊地塊中部原村落基址範圍內，需承擔“保護和恢復歷史要素、恢復和標識御道、恢復京西稻田景觀、再現村落肌理和空間佈局”的重要職責。

有熟悉北京市場的業內人士認爲，房地產行業仍舊處於調整階段，當下房企拿地也較爲謹慎，這也是導致地塊底價成交的重要原因。

“開年以來，北京土地市場呈現點狀回暖，海淀朱房村和朝陽三間房地塊熱度較高。但總體來看，房企投資拿地並未有明顯起色。”該人士表示。

朱辛莊冷暖

不過，朱辛莊地塊遇冷是市場沒有預料到的。

回想兩年前，北京昌平朱辛莊CP01-0801-0028地塊入市，吸引了42家房企及聯合體角逐，線上報價達到30輪，直接觸發上限價格，進入搖號階段。

彼時，地塊搖號中籤率僅有2.38%，最終大華集團拿下這宗地塊。

對比來看，本次出讓的朱辛莊地塊，緊鄰大華地塊東側，不少有市場人士將其稱作是今年北京土地市場當之無愧的明星地塊。

其次，從項目周邊情況來看，該地塊距離地鐵朱辛莊站不足500米，擁有8號線和昌平線雙軌交匯，向北可到沙河高教園，向南可抵達生命科學區、西二旗，交通優勢明顯。

生活配套來看，地塊與北京沙河萬達廣場、住總萬科天地一街之隔，三公里範圍內還有超級合生匯、BHGMall北京華聯回龍觀購物中心等商業項目。

此外，項目周邊還有小米智能製造產業園、國際信息產業園等高科技產業加持，將爲項目提供較多的優質購買客羣。

朱辛莊地塊區位、配套等優勢較爲明顯，開發價值較高，但這宗明星地塊並未點燃北京地市。

究其原因，一方面，昌平區接下來還有較多優質地塊供應，在一定程度上稀釋了本次朱辛莊地塊的熱度。

另一方面，有市場觀點提到，朱辛莊地塊規劃了一衆體育用地，爲區域增添一抹活力色彩。不過，體育用地難免擠壓利潤空間。

資料顯示，此次出讓土地包含兩宗地塊，其中，CP01-0801-0029地塊爲R2二類居住用地，土地面積爲1.61萬平方米，容積率爲2.5，建築面積爲4.03萬平方米，起始價爲12.33億元。

地塊還要求配建不少於0.1萬平方米的沿街商業服務設施和一個養老服務驛站（建築規模爲0.1萬平方米），並且需要無償移交給相關部門。

此外，CP01-0801-0041地塊爲A4體育用地，佔地1.88萬平方米，容積率0.6，地上建築規模1.13萬平方米，起始價0.47億元。

如若計算上述因素影響，本次中海+未來科學城聯合體12.8億元的拿地價格，折算成樓面價達到3.34萬元/平方米。

第三方面，項目周邊可售新房較多，無疑將形成一定的競爭。

據瞭解，項目一公里範圍內在售新房有中海寰宇未來，提供98至145平方米的三居、四居室，銷售均價爲6.6元/平方米。

該項目備案名稱爲光元裡，分別在2024年3月16日、8月31日及9月30日獲取預售許可證，目前仍有部分住宅在售，銷售均價6.34萬元/平方米。

其次爲越秀·星樾，提供60到127平方米住宅，均價在6.5萬元/平方米，項目在2023年4月26日開盤，當日便傳出468套房源全部售罄的消息。

觀點新媒體查閱北京住建委官方發現，目前該項目已簽約462套住宅，簽約面積爲4.33萬平方米，成交均價爲6.14萬元/平方米，仍有少量住宅未網籤。

相關房產中介亦表示，項目處於尾盤清盤的狀態。

此外，項目五公里範圍內還有奧森春曉，參考價爲6.3萬元/平方米；大華啓宸府參考價爲6.2萬元/平方米；龍湖·觀萃參考價6萬元/平方米；建發·珺和府參考價6.2萬元/平方米。

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