市場迴歸理性 北京朱辛莊一宅地底價出讓

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

春節後，北京土地不斷上新，2月18日，昌平區熱門板塊朱辛莊再次出讓一宗宅地，中海和未來科學城再度聯手，以12.8億元底價競得該地塊。

業內人士認爲，本宗地塊底價成交反映出了區域內市場迴歸理性，未來土地市場與房地產開發將更趨穩健。

據瞭解，北京近日官宣“好房子”建設標準，適用範圍爲近郊區域，本宗地塊所在的昌平區即在其中，預計未來區域內產品競爭將愈加激烈。

中海再度佈局朱辛莊

《中國經營報》記者瞭解到，本次出讓的爲北京市昌平區朱辛莊新區（二期）住宅用地，包括CP01-0801-0029和CP01-0801-0041地塊。

其中，CP01-0801-0029是R2二類居住用地，用地規模約1.61公頃，地上建築規模4.032萬平方米，容積率2.5，限高80米，綠化率30%，起始價123289萬元。地塊需配建一處地上建築規模1000平方米的養老服務驛站，和不少於1000平方米的沿街商業，建成後無償移交相關部門。

CP01-0801-0041是A4體育用地，用地規模約1.88公頃，地上建築面積約1.13萬平方米，限高45米，容積率0.6，起始價4711萬元。該地塊的能源站不在本次出讓範圍內，體育用地設計及建設需按照一體化設計方案落實。

兩部分地塊總體用地規模3.49公頃，地上建築規模5.16萬平方米。地塊同樣不設置土地限價和銷售指導價。

地塊前期僅吸引未來科學城+中海聯合體參與報名，最終其以底價12.8億元摘得，成交樓面價3.17萬元/平方米。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，上述地塊所在的朱辛莊板塊是昌平南的熱點板塊，位於海淀與昌平交界處，承接海淀北的外溢購房需求。

早在2023年3月23日，北京當年第一批次首輪土拍中，朱辛莊板塊推出的朱辛莊二期0028地塊，受到42家開發商競逐，成爲當時北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊，比此輪土拍中排名第二的地塊企業參與數多了一倍多，中籤率僅2.38%。最終，上海大華幸運搖中，隨後推出項目大華啓宸府，與此前的越秀星樾項目一樣成爲“日光盤”。

不過，這一熱度並未持續多久，當年12月20日，朱辛莊0022、0027地塊出讓，由於公建混合用地體量過大，勸退了一大批意向購地企業，最終被中海+未來科學城聯合體以底價競得，隨後推出住宅項目中海寰宇未來，該項目去年3月開盤，推出900餘套房源，目前網籤去化率超過60%。

本宗地塊與上述項目相比，距離8號線朱辛莊站更近，只有大約300米。而8號線素有“地下中軸線”之稱，貫通南北含金量較高，朱辛莊站又與昌平線交會，向北可到沙河高教園，向南可抵達生命科學區、西二旗。張凱指出：“這些都是優質購買力的代表，中海再度拿地說明其對朱辛莊板塊價值的認可。”

市場迴歸理性

不過，張凱亦指出，本宗地塊底價成交也反映出了區域內市場迴歸理性。一方面，由於2023年昌平區供地主要聚焦朱辛莊及北四村板塊，土地放量已階段性稀釋客羣，板塊熱度也在2023年土拍中提前釋放一部分，後期若持續供應，可能面臨同質化競爭風險。

另一方面，朱辛莊板塊新房成交價格穩定在6.2萬～6.4萬元/平方米之間，與周邊次新房（如領秀慧谷價格在6.3萬～7萬元/平方米）價格接近，價差收窄削弱倒掛紅利，投資屬性減弱。

他認爲，本次土拍反映出了市場在土地供求關係、價格走勢等方面的理性思考，市場參與者對後續發展保持審慎樂觀的態度，未來土地市場與房產開發將更趨理性與穩健。

值得注意的是，近日，北京市規劃和自然資源委員會發布《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》），將反映比較集中的設置陽臺、底層架空、共享空間、建築高度等問題作爲重要創新點，通過多項創新措施提升住宅品質，以滿足市民日益增長的居住需求和城市發展的高質量標準。

具體來看，《技術要點》鼓勵開發商通過陽臺、飾面層部分面積不計入容積率，適度提高“得房率”。以建築面積100和140平方米的戶型爲例，“得房率”可從80%提升至約90%；通過底層架空，配建鄰里共享公共空間，增設風雨連廊等方式，營造多樣化生活場景；通過建築高度彈性管控，引導形成高低錯落的城市天際線，豐富城市空間形態。

據瞭解，此次發佈的《技術要點》適用於平原多點地區（順義區、大興區、昌平區、房山區及亦莊新城），城市副中心（通州區）可參照執行。此類區域佔據了北京60%的供地規模，亦是“好房子”建設的主戰場。

這意味着，新供應的地塊將在建設標準上不斷推陳出新，房企產品“內卷”將更加激烈。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）