12.8億 中海+未來科學城再度落子朱辛莊

2月17日，北京市昌平區朱辛莊地塊順利出讓，由中海+未來科學城以底價12.8億元摘得，成交樓面價爲3.17萬元/平方米。中海+未來科學城再度落子朱辛莊，顯示了其對朱辛莊板塊價值的認可。

與此同時，中海與未來科學城聯合體再度摘得朱辛莊地塊，標誌着該板塊在“好房子”規劃和平原新城高質量發展實施方案的加持下，未來住宅產品將迎來新的發展機遇。

朱辛莊樓市承接海淀外溢需求

出讓文件顯示，昌平區朱辛莊地塊未設置土地最高限價和銷售指導價。該地塊由兩部分組成，其中，CP01-0801-0029是R2二類居住用地，用地規模約1.61公頃，地上建築規模4.032萬平方米，容積率2.5，限高80米，需配建一處地上建築規模1000平方米養老服務驛站和不少於1000平方米的沿街商業，建成後無償移交相關部門；CP01-0801-0041是A4體育用地，用地規模約1.88公頃，地上建築面積約1.13萬平方米，限高45米，容積率0.6。合併之後地塊總體用地規模3.49公頃，地上建築規模約5.16萬平方米。

從上述地塊位置來看，朱辛莊位於海淀與昌平交界處，承接海淀北部的外溢購房需求。與朱辛莊板塊其他在售項目相比，此次成交的地塊距離地鐵8號線朱辛莊站更近。地鐵8號線素有“地下中軸線”之稱，貫通南北。此外，朱辛莊站又與昌平線交會，向北可到沙河高教園，向南可抵達生命科學區、西二旗。中海與未來科學城再度合作拿地，進一步印證了其對朱辛莊板塊價值的認可。

朱辛莊板塊是昌平南部的熱點板塊。2023年2月，越秀地產以33.12億元+4.5萬平方米現房銷售面積競得0018、0019、0020等地塊，此後項目案名定爲“越秀星樾”；2023年3月，上海大華以12.995億元拿下昌平朱辛莊0028地塊，案名“大華啓宸府”；2023年12月，中海+未來科學城聯合體首次進入朱辛莊板塊，住宅樓面價約3.92萬元/平方米，案名爲“中海寰宇未來”。

此前，越秀星樾、大華啓宸府都是北京樓市知名的“日光盤”；中海寰宇未來去年3月開盤，推出900餘套房源，目前網籤去化率超過60%。

“好房子”加持，市場迴歸理性

中指研究院土地市場研究負責人張凱認爲，此次出讓的朱辛莊地塊，以底價成交也反映出市場的理性迴歸。一方面，由於2023年昌平區供地主要聚焦朱辛莊及北四村板塊，土地放量已階段性稀釋客羣，板塊熱度也在2023年的土拍中提前釋放一部分，後期若持續供應，可能面臨同質化競爭風險。另一方面，朱辛莊板塊新房成交價格穩定在6.2萬-6.4萬元/平方米之間，與次新房（領秀慧谷6.3萬-7萬元/平方米）價格接近，價差收窄，削弱了倒掛紅利。

綜合來看，“本次土拍反映出了市場在土地供求關係、價格走勢等方面的理性思考，市場參與者對後續發展保持審慎樂觀的態度，未來土地市場與房地產開發將更趨理性與穩健。”張凱稱。

值得關注的是，近日，北京市昌平區發佈平原新城高質量發展實施方案。昌平將打造成爲科教引領、宜業宜居的國際一流現代化新城；近三年年均產業用地供應超過千畝，可用產業空間達288萬平方米。這裡擁有發達的軌道交通，軌道里程超過130公里，居平原新城首位。

在業內人士看來，朱辛莊具備“產城融合”基因，也許會成爲下一個望京。

此外，2月12日，北京市發佈了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》，提出按需設置封閉或開敞陽臺、套內建築面積超過140平方米的住宅可在起居室（廳）設置挑空空間，並鼓勵設置開敞式風雨連廊等創新設計。這些政策將爲朱辛莊的住宅產品提供更多創新空間，推動區域住宅品質再上新臺階。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 翟永軍