轉型之難 退房後的華遠如何撐起20億流通盤？

觀點網 “是破釜沉舟、勇於變革的關鍵之年，更是涅槃重生、輕裝上陣的啓航之年”，在最新披露的財報當中，華遠地產黨委書記兼董事長王樂斌如是評價過去一年。

2024年，在走過行業波動與市場折戟之後，華遠地產選擇了退房與轉型。

大變局之下，市場衆說紛紜。有觀點認爲，這家企業是急流勇退，但也有觀點認爲，這是落荒而去……

近日，有投資者在公開平臺稱，“退房後的華遠，酒店和物業根本不足以支撐20億流通盤，如果不注入其他資產上市公司只是一個空殼。”

對此，該公司迴應稱，未來將構建以“酒店+物業+長租公寓”爲核心的業務組合，盤活存量資產，實現業務多元化。

退房後的華遠，其盤子有多大？輕資產業務的經營情況如何？其又能否支撐起20億的流通盤？或許從最新披露的財報能管窺一二。

規模

前不久，華遠地產一則公告提到，公司計劃將名稱變更爲“北京華遠新航控股股份有限公司”，而公司的證券簡稱也將從“華遠地產”改爲“華遠控股”。

從地產到控股，意味着華遠過去三十年浮沉的落幕，更意味着退房與轉型後的生機。

彼時，華遠便明確，公司的經營範圍新增物業管理、酒店管理及長租公寓經營等，未來將聚焦於城市運營服務等能夠實現穩健經營的業務發展方向。

更名雖還未得到股東大會的審議，但市場的爭議卻接踵而來。

5月7日，有投資者在公開平臺表示，華遠集團後續是否會爲上市公司注入更多優質資產？

更有投資者尖銳點評稱：“酒店和物業根本不足以支撐20億流通盤，如果不注入其他資產上市公司只是一個空殼！遲早退市！”

雖華遠亦做出迴應，表示公司將持續依託華遠集團資源支持，積極提升現有資產運營效率並不斷拓展業務，還將擇機通過外延式併購豐富上市公司業務體系，強化競爭優勢，做大業務規模。

但市場的憂慮仍在。

觀點新媒體查閱發現，目前，華遠的經營範圍包括酒店管理、物業管理及長租公寓經營，不過，從最新披露的財報來看，這三項業務的規模並不算大。

其中，酒店業務方面，該公司在官網透露，目前公司的酒店產品線共有三個，包括城市商務酒店系、城市精品酒店系和休閒度假酒店系。

城市商務酒店系下轄長沙君悅酒店、長沙空港凱悅嘉軒酒店；城市精品酒店系則包含了華瑞和酒店（長沙）、華中心酒店（北京）；而休閒度假酒店系暫未披露相關代表產品。

值得注意的是，2024年4月17日，華遠還成立了北京華遠新航酒店管理有限公司，在外界看來，這是其擴張酒店業務的重要一步。

而在一衆酒店資產當中，最核心的便是長沙君悅酒店。

資料顯示，該項目位於長沙市天心區湘江中路，毗鄰橘子洲頭，酒店共設345間客房、5個高檔餐廳及酒吧、3444平方米活動場地，包括1160平方米的大宴會廳。

2024年，長沙君悅酒店入住率均在80%以上，而此前第三方數據透露，長沙市五星級酒店去年的平均入住率爲72.48%，長沙君悅酒店的表現要優於市場整體水平。

此外，查閱第三方平臺發現，該項目於工作日的房價在980元/晚至1736元/晚不等，而週末則1060元/晚至1782元/晚不等，與周邊的豪華酒店長沙柏悅、長沙尼依格羅、萬達文華等相甚無幾。

至於物業管理方面，過去一年，華遠以2756萬元的代價向華遠集團收購了華遠好天地智慧物業。

彼時，公告提到，這一物業平臺主要爲商場、寫字樓、住宅項目等多種業態提供專業物業管理服務，截止2023年年底，累計在管面積逾40萬平方米。

而從最新披露的數據來看，截至2024年年末，華遠物管業務的在管面積合計78.72萬平方米，按管理業態分類，其中非住宅管理面積佔比70.3%，住宅管理面積佔比29.7%。

物業企業中，萬物雲不披露在管面積，但觀點指數披露數據顯示，其物管規模達到10.6億平方米，碧桂園服務爲10.37億平方米，保利物業在管面積8.034億平方米。

除此之外，在目前發佈年報的上市物企中，有36家的在管面積在1億平方米以上，而華遠物業的規模卻未觸及百萬規模，顯然仍處於“蚊型”水平。

至於住房租賃，華遠表示，公司將新設立“北京華遠新航住房租賃有限公司”（暫定名，具體以工商覈准爲準）進行長租公寓運營管理，不過，直至目前，觀點新媒體暫未查詢到相關的工商信息。

不過，該公司在年報當中提及，公司長租公寓板塊將專注於打造中高端租賃社區，品牌錨定於中端偏上的價值區間，此外，控股股東華遠集團擁有81萬平方米經營類物業，其中不乏長租公寓業務。

業績

猶如江湖中的“南慕容、北喬峰”的傳說，地產圈也曾有“南萬科、北華遠”的說法。

在中國房地產行業起步的那些年，華遠曾被讚譽爲全國最大的地產公司，2000年，彼時萬科的規模還不到30億元，而華遠的銷售額則攀升至近50億元，淨資產規模達到30億元，總資產達到80多億元，一時間風光無兩。

然而，2024年4月26日，華遠地產卻宣佈，將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東華遠集團。

風光無限的華遠，爲何選擇退房？

其一，自2021年與華潤分家之後，華遠地產便開始走向下坡路，隨後幾次的決策失誤與保守戰略，公司錯失行業發展春風。

2018年，碧桂園的全口徑銷售額突破7000億元，萬科的銷售金額亦來到了6069.5億元，而那一年，華遠地產的銷售額堪堪過百億。

其二，在疫情、行業調控等多重打擊之下，中國房地產行業進入寒冬，房企們面臨着前所未有的挑戰。

數據顯示，2019年，經歷了管理層大換血與發展戰略調改過後，華遠的規模直逼200億元，但在行業下行週期，其再次回落至67億元的水平。

2024年退房前，該公司實現地產業務銷售簽約額18.13億元，同比下降71%；完成銷售簽約面積18.30萬平方米，同比下降68%；完成銷售回款18.14億元，同比下降75%。

錯失良機之後，再遇行業危機，幾番波折之下，華遠地產的業務規模始終難以重返巔峰。

其三，在行業下行之下，華遠的負債壓力高企，捨棄重資產，轉型輕資產或許是其最好的選擇。

不過，按照華遠地產的最新轉型計劃，將酒店、物業和租賃作爲其重點，但這類業務板塊，華遠的規模並不算大，且能夠帶來的業績與利潤也是微乎其微。

財報透露，2024年全年，該公司實現營業收入爲46.29億元，同比大幅下降71.09%；歸屬淨虧損爲14.07億元，儘管較2023年的-15.29億元有所改善，但仍未實現扭虧，扣非淨虧損爲14.80億元。

其中，房地產仍然是其營業收入的主要貢獻業務，年內共計實現收入43.08億元，佔比達到93.07%。

其次，酒店業務實現營收2.18億元，同比減少15%，物業服務收入4473.68萬元，同比增長80.61%，上述兩項業務於總營收當中的佔比不足6%，明顯較地產業務存在較大差距。

但好消息是，這兩項業務的整體盈利能力較爲樂觀，其中，2024年，房地產業務的毛利率爲14.27%，其中開發業務毛利率爲14.8%，商辦租賃業務的毛利率爲4.85%。

相較之下，物業管理業務的毛利率爲18.95%，而酒店業務的毛利率高達34.58%。

業務規模尚且較小、業績表現不及預期……僅從當前的情況來看，要支撐起20億的流通盤，華遠還有很長的路要走。

接下來，如何提升業務規模？如何保障盈利能力？新佈局的住房租賃業務如何迅速搶佔市場？是轉型期的華遠需要面對的重點。

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