兩家華南房企被申請清盤，流動性壓力下如何自救？

今年1月，綠景中國地產（00095.HK）因未能按期贖回三筆到期票據宣告債務違約，涉及本金約1.85億元。

緊接着，2月5日，翹石集團環球有限公司向香港高等法院提出了對綠景中國的清盤呈請，內容有關其所擔保約本金21萬美元另加應計利息的財務義務，對此，綠景中國表示，公司將極力反對呈請。系列動作也引發了市場對其經營狀況的擔憂。

另一邊，與綠景中國同在深圳的老牌華南房企華南城（01668.HK），近日也陷入清盤危機之中。

1月28日，華南城發佈內幕消息，宣佈花旗國際有限公司向其提出清盤呈請。該呈請涉及華南城發行的2024年4月到期的約2.89美元9.0%優先票據，欠款金額近3.06億美元。

綠景大樓 網絡圖

華南城對此表示強烈反對，認爲清盤不符合公司及其他利益相關方的利益，並計劃通過法律途徑申請認可令以保障正常運營。

“這兩家房企雖然總部都在深圳，但業務模式和違約誘因各不相同，他們所面臨的困境，也折射出當下行業轉型期的深層矛盾。舊改神話破滅、國資救援失效的背後，是粗放增長時代的終結”，業內人士對界面新聞表示。

“巨無霸”舊改項目拖累

綠景中國成立於1995年，並在2014年借殼新澤控股在香港上市，專注於深圳和其他珠三角地區的舊改項目開發，尤其在深圳的福田、南山等核心區域擁有大量優質土地儲備。

其開發的白石洲項目號稱是“全國最大的城市更新項目”，規劃總建築面積達358萬平方米，總投資高達900億元，預估貨值更是達到千億級別。

但舊改因前期需要墊付鉅額拆遷補償款和過渡期租金，具有開發週期長、資金沉澱大、審批流程複雜等特點。

從白石洲項目的改造開發過程來看，該項目自2014年啓動，至今已10年有餘，仍未全面入市，期間綠景中國不得不依靠“高槓杆”模式維持開發。

從項目銷售情況來看，綠景白石洲的一期項目“璟庭”的表現也未如預期。

該項目在2023年9月開盤，分爲住宅和商務公寓兩種住房性質。據中國房地產報統計，截至2月7日，一期項目的2746套房源中，已完成備案的房源僅有758套，整體去化率不到30%。其中，住宅部分的去化率情況相對較好，房源備案748套，去化率59%。

銷售疲軟導致回款速度放緩，也進一步拉長了資金週轉的週期。

儘管2024年上半年，該項目爲綠景中國貢獻了主要的銷售收入，但公司整體資金鍊仍無法覆蓋債務壓力。

財報數據顯示，2024年上半年，綠景中國實現收益約19.43億元，毛利爲4.38億元，期內虧損達到16.1億元，公司股東應占虧損15.28億元。

從債務結構來看，截至2024年6月，綠景中國在手現金約爲42.7億元，但流動短債約爲170.5億元，短期流動性壓力較大。

在2024年的中報裡，綠景中國也提到，公司將提升流動性，最大限度的降低經營風險。

爲緩解流動性壓力，近年來綠景中國也多次出售資產“回血”自救。

2024年6月，其以8.14億元出售深圳虹灣購物中心的部分商業和車位，同時又以租賃方式，將該物業及車位租回。而這筆資產賬面價值接近13億元，此次出售產生的虧損近4億元。

此類操作雖然可以短期輸血，但卻進一步削弱了整體的資產質量。

綠景中國當下的困境也凸顯了舊改模式在行業下行期的脆弱性，即縱然項目區位優質，若缺乏長期穩定的融資支持與市場回暖預期，高投入的舊改也很容易變成“資金黑洞”。

國資入股難挽頹勢

與綠景中國的運營模式不同，華南城是以“商貿物流+地產”模式聞名。

早在2022年，深圳特區建發集團便以19.1億港元戰略入股華南城，持股比例達29.28%，是“國資馳援”的典型案例。

彼時，市場都期待國資入場能紓困民企，而特區建發的介入也不負所望，給華南城一度帶來轉機。

在特區建發入駐後，通過股權轉讓、資產收購及協調銀團貸款，讓華南城短期流動性壓力有所緩解。

但其支持也受制約，比如無法爲華南城提供擔保或違規注資。2023年，華南城有5只美元債利息違約，特區建發雖協調展期談判，但最終只有部分債券成功延期到了2027年。

與此同時，在近年來行業的下行週期下，華南城的營收情況也並不理想。

從財報數據來看，2024年上半年，華南城收入同比下降51.7%至12.15億港元，毛利爲3.47億港元，期內股東應占溢利虧損達43.11億港元。

虧損的主要原因包括物業銷售及交付減少、投資物業公平值虧損、存貨減值撥備增加、融資成本增加以及租賃收入下跌。

從經營模式來看，華南城長期依賴三四線城市物流園概念拿地，但核心收入則主要依賴於物業銷售，尤其是住宅業務。該業務在市場下行週期下去化困難，疊加預售資金監管趨嚴，從而導致現金流進一步斷裂。

2024年2月，華南城公告稱無法支付一筆2024年10月到期票據的強制贖回款項及利息，導致正式違約。

2024年6月，花旗國際指控特區建發未履行協議義務，並於對其發起訴訟，索賠14.07億美元，這一糾紛也削弱了市場對華南城債務重組的信心，成爲此次清盤呈請事件的重要導火索。

在陣痛中轉型

這兩家華南房企的困境，標誌着過去華南地產商傳統發展模式的終結，也映射出了整個房地產行業從“高槓杆、高週轉”向“低負債、精細化”轉型的必然陣痛。

對於綠景中國來說，其持有的白石洲項目雖面臨銷售壓力，但地段稀缺性仍具有價值。若能調整開發節奏，優先推進去化快的住宅地塊，縮短資金回籠週期，同時通過股權轉讓、增資擴股等形式，爲公司再融資增信，或可緩解的短期流動性危機。

而對於華南城來說，則要擺脫“重資產持有”模式。其持有的物流園區、商貿城等資產雖沉澱大量資金，但仍然可以通過REITs上市等方式盤活。同時，也可以轉向輕資產運營模式，如代建產業園區、提供物業管理服務，打開新的增長極。

若未來華南城能通過法律博弈爭取時間窗口，並依託國資背景實現實質性重組，或有望成爲當前行業紓困的參考案例。

從政策層面來看，自去年“9·26”中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”後，針對房企流動性危機，中央及地方層面密集出臺支持政策，試圖通過融資協調機制、“白名單”、增量資金注入等手段緩解行業壓力，爲市場注入信心。

數據顯示，截至2024年底，商業銀行房地產“白名單”項目貸款金額爲5.03萬億元，超過了原來4萬億元目標。截至2025年1月22日，貸款金額又增加了5700億元，房地產“白名單”項目的貸款金額現已達5.6萬億元。

據瞭解，爲更加精準支持房地產項目合理融資需求，房地產融資協調機制在2024年初已正式建立。

近日，房地產融資協調機制工作專班有關負責人在答記者問時再次表示，2025年，將進一步貫徹落實中央經濟工作會議精神，按照“應進盡進、應貸盡貸、能早儘早”原則，將符合條件的項目均納入“白名單”，精準支持房地產項目建設交付，切實保障購房人合法權益。

同時，有關部門正積極推動各地運用地方政府專項債券資金加大收回收購閒置土地力度，推進處置存量商品房，支持房地產企業盤活存量資產；持續協調金融機構綜合運用貸款、債券等金融工具，多渠道滿足房地產企業合理融資需求，保持房地產行業融資穩定。