止跌回穩、首提“好房子”，政府工作報告定調2025房地產

2025年全國兩會正式開幕，最新出爐的政府工作報告對於房地產的着墨較多，看點十足，爲今年房地產整體工作指明方向。

國務院總理李強3月5日在政府工作報告中指出，穩住樓市股市。持續用力推動房地產市場止跌回穩，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；同時還提及優化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等。

可以看出，涉及房地產的文字較多、內容豐富、範圍廣泛，總基調延續了去年中央經濟工作會議精神，也有一些新提法，諸如收購存量商品房路徑更加清晰，“好房子”首次出現在政府工作報告中。

在業內人士看來，此次政府工作報告對房地產的表述，突破性較大，通過釋放需求、去庫存來緩解供求關係，從而止住下跌預期，實現房地產市場止跌回穩的目標。

推動止跌回穩，一線城市限購措施或繼續優化

今年政府工作報告中的房地產內容，依然是放在“有效防範化解重點領域風險”板塊，且放在“防風險”的第一位。

“這意味着2025年重點領域風險中，防範房地產風險最重要。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，因爲房地產風險已經影響到地方財政穩定、居民獲得感、安全感，以及全社會消費和增長的穩定性。

具體來看房地產內容，總基調是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，這與去年中央經濟工作會議提法一致。

去年以來，在一系列寬鬆政策刺激下，我國房地產市場逐步“止跌回穩”。步入2025年，“止跌回穩”的趨勢持續。根據國家統計局2月19日發佈的70城價格指數，2025年首月，新房售價上漲城市個數漲至24個，這是自2023年7月以來的最高。

不過，“從就業、預期等基本面來看，回穩的基礎仍待夯實。”李宇嘉如是說。

從具體措施來看，政府工作報告指出，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

去年，一線城市限購政策迎來實質性的鬆綁。“調減限制性措施”則意味着今年限購政策還將有繼續調整與優化的可能性。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“一線城市有一定的特殊性，政策可以做進一步的調整優化，但絕對不會‘完全廢除限制性措施’。這對於我們精準把握今年的政策方向具有積極的作用。”

事實上，存量政策應出盡出，2025年房地產能否真正實現止跌回穩，關鍵看增量政策。

李宇嘉表示：“城中村和危舊房，涉及的主要是年輕人、新市民的剛需以及老市民的改善，這是當前住房結構性需求的生力軍，主要集中在人口淨流入的大城市，各地級市也有。2025年初，包括廣州、深圳、上海、北京、鄭州、西安等地，均規劃了大規模的城中村改造，且新開工項目明顯增加，同時還將徹底完成認定的危舊房改造。”

收購存量商品房，地方自主權提高

一邊是充分釋放住房需求，另一邊則是積極去化庫存。兩條腿走路，這是我國當前房地產調控的主要思路。

政府工作報告指出，優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

李宇嘉解讀稱，目前，各地土地庫存比較大，去化週期遠超過房屋。這是制約房地產價格穩定、止跌回穩的關鍵，但各地基於財政考慮，供地的積極性很強。因此，政府工作報告提出合理控制新增供地，意味着短期內要控制供地，緩解供求矛盾，引導市場預期，穩定了再謀求未來發展。“優化城市空間結構和用地方式，意味着城市空間不能再外延式擴張，而要轉向集約化、緊湊型、功能互補、產城融合；用地方式要基於人口形勢、產業需求等向存量轉變，向功能複合轉變。”

控制用地的同時，政府工作報告還指出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權；拓寬保障性住房再貸款使用範圍。

提高地方自主權，在李宇嘉看來，這是重大的突破。近期，土地收儲獲得了進展，但房屋收儲雖然提出較早，卻沒有明顯進展，主要是要求各地要有2家國企來承擔，堅持市場化、法制化、資金平衡的原則，按照土地劃撥成本+建安+5%利潤進行收購等等，這導致收購很難推進。此次明確更大自主權，意味着2025年存量房收購將加速，這對於解決庫存去化、穩定房屋價格，進而穩定市場預期，實現止跌回穩具有重要的意義。

在58安居客研究院院長張波看來，2025年將是“收儲大年”。收購存量土地是地方政府優化土地資源利用、改善土地供求關係、促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措。爲了優化土地資源配置，提高土地利用效率，本次報告充分強調了“收儲”的重要性，並擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用於投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款。

首入政府工作報告，“好房子”建設加速推進

值得關注的是，“好房子”首次出現在全國兩會政府工作報告中。

報告明確，適應人民羣衆高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質量發展論壇上首次提出“好房子”概念。此後，從中央到地方，一系列“好房子”政策出臺。

新的一年，建設“好房子”被多地政府列入年度工作重點。2月12日，《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》發佈，明確“好房子”將率先在平原多點地區形成示範。

嚴躍進表示，去年開始各地“好房子”的推進工作持續開展，也形成了非常好的制度、案例和項目，應該說基礎是紮實的，也爲今年“好房子”工作開展創造了非常好的條件。“好房子”寫入政府工作報告，說明這項工作非常重要，也是今年要持續開展的工作，這對於促進房地產市場止跌回穩等都有非常好的支撐作用。

此次對於“好房子”的要求，明確要“完善標準規範”。嚴躍進說，該表述的意義在於指明方向，各地在既有的實踐基礎上，要在制度保障方面發力，尤其是一些研究出臺的好房子的標準，更是今年各地可以積極借鑑的。

完善農業轉移人口住房保障，實現民生保障與市場調控雙重目標

城鎮化對房地產市場的影響深遠而多元。在城鎮化方面，今年的政府工作報告提出，深入實施新型城鎮化戰略行動。其中指出，科學有序推進農業轉移人口市民化，全面推進常住地提供基本公共服務，強化隨遷子女義務教育保障，推動將符合條件的農業轉移人口納入住房保障體系，暢通參加社會保險渠道。

國家發展改革委國土開發與地區經濟研究所國土經濟室主任黃徵學表示，以往的表述多是“推進”農業轉移人口市民化，此次強調“科學有序”，意味着在推進過程中要尊重個人意願，既支持自願轉移的羣體順利融入城市，也不強制那些不願轉移的農民，確保政策實施更加人性化和合理化。而“全面推進”常住地提供基本公共服務，就意味着未來的強度、力度將會更大。

“推動將符合條件的農業轉移人口納入住房保障體系”也出現在政府工作報告中。在2024年國務院印發的《深入實施以人爲本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，以及今年發佈的中央“一號文件”均提出，鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策範圍。

隨着城鎮化進程的加快，大量農業轉移人口進入城市就業和生活。幫助農業轉移人口在城市安家落戶，將增強其歸屬感和幸福感，推動城鎮化從“數量增長”向“質量提升”轉變。

從“止跌回穩”的角度來看，黃徵學認爲，當前許多城市面臨住房供大於求、庫存壓力較大的問題，“將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策範圍”，既幫助了農業轉移人口在城市安家落戶，同時也爲城市住房市場提供了新的需求來源，助力去庫存，推動房地產市場平穩健康發展。這一舉措實現了民生保障與市場調控的雙重目標。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶