首提“好房子” 政府工作報告定調2025年房地產目標

本報記者 王登海 北京報道

3月5日，國務院總理李強在政府工作報告中提出，要持續用力推動房地產市場止跌回穩，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。同時，兩會報告提出了2025年在合理控制供地、存量房收購、保交樓、房企債務、城市更新等領域的重點工作。

《中國經營報》記者在採訪中瞭解到，業內專家和多個研究機構普遍認爲，隨着政策效果的逐漸顯現，房地產市場有望在2025年實現止跌回穩。同時，部分重點城市有望率先回穩，帶動全國市場逐步復甦。

此外，今年的政府工作報告首次提出建設“好房子”的要求，強調要適應人民羣衆高品質居住需要，推動房地產行業向高質量、新科技、好服務方向發展。

市場止跌回穩可期

與2024年年底中央經濟工作會議一脈相承，今年的政府工作報告中也再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，2024年四季度，房地產市場的止跌回穩尚處於起步階段。而經過去年四季度以及今年前兩個月的發展，止跌回穩的基礎已更爲堅實。比較典型的就是全國70城房價指數數據明顯好轉，房價更加趨穩的城市明顯增多。

同時，前兩個月包括房屋交易量、價格指標和土地交易情況都呈現積極復甦態勢。因此，下一步應持續堅持止跌回穩的工作方向，進一步鞏固連續5個月向好的發展態勢，爲今年房地產市場的“小陽春”行情以及全年的平穩健康發展奠定堅實基礎。

何時能夠止跌回穩？記者採訪瞭解到，多個研究機構和證券機構也普遍預測，房地產市場將在2025年實現止跌回穩。銀河證券認爲，樓市止跌回穩的效果將逐漸顯現，行業估值有望擡升。克而瑞地產研究中心則預計，2025年上半年，全國樓市將基本完成止跌過程，下半年可能延續弱復甦態勢。其中，杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京8個城市有望成爲樓市回穩的領頭羊，成交規模將率先回穩。

國金證券的研報也指出，進入2025年，多數省市在政府工作報告中提及滿足剛性和改善性住房需求。從政策空間來看，一線城市仍有部分限制性政策未解除，未來有進一步加碼的空間。從政策發力點來看，商品房“以舊換新”、推進現房銷售、推進房票安置等刺激需求的政策也將繼續出臺。整體來看，經過連續幾年的下滑後，隨着市場悲觀情緒的消減和宏觀經濟的改善預期，2025年房地產市場需求有望實現止跌回穩。

“今年也將‘止跌回穩’的提法寫入政府工作報告，表明2025年樓市穩定的重要性，也表明中央要穩住樓市的決心。”中指研究院政策研究總監陳文靜表示，今年年初以來，31個省份中多數地方在兩會等重要會議中均提及“止跌回穩”目標，部分地方定調更爲積極，深圳市強調要推動“房地產投資儘快恢復增長”，重慶市強調“全力推動房地產和建築業企穩回升”，各項配套政策有望繼續完善，力促目標實現。

如何發力？

在重申“止跌回穩”的目標後，今年的政府工作報告進一步細化了具體措施，並從需求釋放、控制供應、盤活存量、支持融資、發展新模式等方面闡述重點工作方向。

在需求端，報告提到，要因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。多名業內專家認爲，這意味着部分城市仍在實施的限購限貸政策，存在繼續調整的空間。預計2025年一線城市仍將會進一步優化“限購”政策，二線城市進一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”“購房補貼”等工具刺激改善置換需求。

“核心城市有望繼續調減限制性政策，如北上放開郊區限購，北上深取消大面積限購，讓更多剛需和改善人羣入市。另外，加大購房補貼力度、優化公積金政策、降低房貸利率和交易費用等方式亦是鼓勵需求釋放的重要舉措，更多二線和三四線城市或聚焦在這些方向。”陳文靜表示。

在供給端，報告明確，要優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。要盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。“合理控制新增房地產用地供應，對於庫存量較大的地區或片區，新增土地供給或將明顯縮量，從源頭上改善市場供求關係。”陳文靜認爲。

此外，在“止跌回穩”的基調下，專項債推動盤活存量將是今年政策發力點之一。2024年年底，專項債收儲相應政策發佈，明確地方專項債可用於土地儲備、保障性住房建設等領域，支持城市政府回收符合條件的閒置存量土地，允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。

記者瞭解到，今年以來，北京、廣東率先重啓土儲專項債發行，其中廣東省擬發行307.2億元土儲專項債用於存量閒置土地收購。此外，目前湖南、吉林、浙江等多個地區已發佈運用專項債收儲的公示信息與徵集公告。

“廣東省成功發行專項債回收閒置存量土地，對市場預期產生了積極影響，也爲其他地區落實相關政策提供了參考借鑑。短期來看，使用專項債收購閒置存量土地的相關政策有望進一步完善，比如優化收儲價格標準、擴大企業範圍等，推動各地加快相關收儲進程，改善市場供求關係，促進市場進入新循環。”陳文靜認爲。

此外，政府工作報告還提出，要拓寬保障性住房再貸款使用範圍。發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防範房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

“構建房地產發展新模式或包括建立租購併舉住房制度、完善‘市場+保障’住房供應體系、預售制改革、土地制度改革、房地產稅收制度改革等多個方面。針對住房保障體系的構建，結合加力實施城中村改造、收購存量商品房等舉措，預計2025年保障性住房的籌集力度仍較大，保租房亦有一定納保空間，進一步改善新市民、青年人的居住環境；另外，金融制度、房地產稅收制度等相關基礎性制度改革也有望持續推進，未來配套政策或將逐步落地。”陳文靜表示。

“好房子”

今年政府工作報告還指出，“適應人民羣衆高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

記者觀察到，“好房子”的需求成爲社會廣泛共識，寫入政府工作報告尚屬首次。事實上，早在2024年全國兩會期間，住建部長就已指出“誰能爲羣衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場、有發展、有未來”。同年8月23日，在國新辦新聞發佈會上，住建部長再次明確了人民羣衆普遍關注的“好房子”的具體標準。

爲什麼要建設好房子？現在我國的住房發展已經從“有沒有”轉向“好不好”。現在城鎮人均住房建築面積已經超過40平方米，人民羣衆對住房的功能、質量有新期待。要引導房地產業和建築業從過去注重速度、數量，轉向追求高質量、新科技、好服務。

在過去的一年裡，地方政府也積極響應，圍繞“好房子”建設制定具體規劃與實施細則。同時，房企和購房者都對“好房子”政策給予了正面反饋。房企在項目開發時更加註重提高住宅質量，購房者則在選房時更加看重房屋質量、小區環境和智能化設施等因素。研究機構的統計數據顯示，在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份的文件中直接提及“好房子”的內容，涉及建設要求、制度保障、示範項目建設等。

“自去年起，各地在‘好房子’的推進工作上持續開展，也形成了諸多優質項目、案例以及制度。應該說，基礎是紮實的，這爲今年‘好房子’工作的開展創造了十分有利的條件。當前這項工作已被寫入政府工作報告，足以說明其重要性，也是今年需要持續開展的重點工作。其對於促進房地產市場止跌回穩等方面都有着積極的支撐作用。”嚴躍進表示，政府工作報告明確“好房子”要“完善標準規範”，說明各地在既有的實踐基礎上，要在制度保障方面持續發力。

陳文靜認爲，此次點出“完善標準規範”，預計更多城市將因地制宜出臺細化政策。

也有業內專家指出，“好房子”政策的提出，開發商的競爭邏輯將發生根本性轉變，從以往單純追求價格、地段等傳統競爭優勢，轉向更加註重產品品質、設計創新、綠色智慧技術應用、服務質量和客戶體驗等多維度綜合競爭，同時需積極適應市場變化調整產品結構，並加強與政府及產業鏈上下游的合作，以在新的市場環境下實現可持續發展。

“儘管總量上對於房子的需求已趨近飽和，但住好房子的需求永遠存在，因此建設好房子是地產業建築業轉型的關鍵。”國金證券的研究報告也提到，隨着各地優化供地質量、放開容積率限制、加快建設新一代住宅，有望帶動改善性住房需求釋放，促進市場修復；同時讓商品房真正迴歸商品屬性，實現優勝劣汰，讓能夠提供好產品、好服務的改善型開發商能得到更好的發展。

(編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：顏京寧)