溢價率86%創新高！招商蛇口21.55億拿下深圳前海地塊

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

2025年7月14日，深圳前海桂灣片區一宗住宅用地完成出讓。這宗地塊建築面積2.56萬平方米，掛牌起始價11.58億元，是一宗微型地塊。由於區位條件較好，這宗地塊吸引了包括中鐵、保利置業、中建壹品、華髮、綠城、金茂、越秀、建發、中海、招商、華潤、天健+深業聯合體等在內的12家競爭者參與。

最終，這宗地塊經過158輪報價後，最終由招商蛇口以21.55億元的價格摘得，溢價率創下新高，爲86.1%，成交樓面價約8.4萬元/平方米，成交樓面價超過2015年拍出的寶安區尖崗山地塊，刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP1位置，成爲深圳新的單價“地王”。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析稱，這宗地塊採用“價高者得”原則確定競得人，無配建保障房及70/90戶型限制。地塊容積率小於3.1、建築限高80米，是前海近年出讓宅地中高度限制最低的一宗，預計將開發爲小高層，形成前海稀缺的低密改善型社區。區別於前海多數地塊的“雙限”政策，該地塊商品房售價不限，爲開發商預留了靈活定價空間。隨着前海國際樞紐中心等配套逐步落地，該地塊有望成爲區域標杆項目。

高溢價成交

以當前的成交樓面價測算，這宗地塊能夠保證競得房企有較高的安全邊際。據貝殼找房，這宗地塊地塊周邊有天健悅灣府和天健悅桂府等二手樓盤，天健悅灣府均價約爲12萬元/平米，天健悅桂府均價約爲11.5萬元/平米，業界普遍認爲，8.4萬元/平方米的樓面價能夠給予一定的利潤空間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，桂灣片區位於前海自貿區、深港合作區，區位規劃優勢、產業優勢突出。該區域已四年無宅地供應，當前僅前海時代尊府在售，新房稀缺，區域成熟，安全邊際高。

李宇嘉認爲，地塊體量小、總價低，符合開發商確定性業績導向的拿地取向，即快速開發和銷售、快速回款，快速落地業績，儘量減少市場波動對業績的影響。另外，地塊採用“交地即交證”模式，要求1年內開工、4年內竣工，出讓綜合條件對開發商也更加友好。

實際上，深圳今年的公開土地市場並不算火熱。中指研究院分析稱，2025年上半年深圳土拍市場呈現核心區域高熱、非核心區域平淡的分化特徵。根據深圳中原研究中心監測，2025年上半年土地市場的成交面積較去年同期減少40.9%，但成交金額逆勢增加11.8%，主要原因是宅地成交量增加。今年上半年，深圳共計有3宗宅地成功出讓，合計成交金額爲62.71億元，較2024年同期的1宗實現翻倍增長。

這三宗地塊有兩宗出現了一定的溢價，說明房企對深圳市場仍然較爲樂觀。

今年1月16日，龍崗大運地塊成功出讓，這宗地塊共吸引8家房企報名，現場歷經246輪，最終被中海以30.65億元競得，溢價12.66億元；6月19日，龍華民治地塊在吸引8家房企報名，報價65輪後，最終深聯發集團以12.12億競得，溢價3.85億元。

進入7月，深圳土地市場交投活躍。7月7日下午，龍華民治一宗地塊出讓，經過108輪競價，中海地產以23.7億元成功競得地塊，摺合樓面地價約3.9萬元/平方米，溢價率達40.74%。

雖然有火熱的景象，但這些地塊多數都是小型地塊。反觀另一面，今年上半年深圳還“下架”了一宗綜合體地塊。今年4月28日，深圳土地交易中心突發公告，原定於4月30日出讓的寶安中心區一宗地中止交易，宣告這宗起始價86.27億元、被譽爲“黃金商住綜合體”的明星地塊暫停入市。

一位深圳房企市場部的人士告訴21世紀經濟報道記者，深圳近一年來土地市場出讓的地塊以成交單價來推算，對房企而言都有較大的利潤空間。“就算是現在周邊在售的樓盤價格賣得更低一些，房企也是可以賺錢的，不過目前深圳的土地市場還是以小型地塊供應爲主，大的地塊接洽的房企較少，說明房企多數還是採取審慎的態度。”

樓市仍在築底

從深圳當前的市場表現來看，深圳樓市處在冷靜期，供應量、庫存量均處在較低的位置。

據深圳中原研究中心統計，2025年上半年，新房住宅供應套數13877套，同比下滑28.6%，環比下滑32.9%；新房住宅供應面積139.8萬平，同比下滑29.1%，環比下滑37.4%，新房供應量處於近五年低位。

截至6月底，深圳新房住宅存量爲266.8萬平方米，根據過去一年平均成交量計算去化時間約爲7.63個月，處於近四年來低位。

成交方面，據深圳中原研究中心公佈的數據，今年6月，深圳一手住宅網籤3275套，環比上升3.6%。其中，預售成交1898套，環比下滑7.6%；現房銷售成交1377套，環比增長24.3%。

現房銷售成交出現大幅度上漲，這是一個值得關注的現象。由於此前期房在交付環節出現的局部讓購房者不滿意的現象，購房者當前對交付質量、交付時間等均提出更高的要求，這帶動現房銷售的增加；此外，由於前幾年房企拿地的成本與售價存在“剪刀差”，也帶來了庫存去化相對較慢，從而使得現房的數量增加也在客觀上導致現房銷售量增加。

一位深圳房企營銷部的人士告訴21世紀經濟報道記者，其所在項目於2023年拿地，目前仍在平銷階段。“這個項目從拿地到現在就沒有非常集中去化的時候，一般一個星期4到6套，去年新政後稍好一些，但也還剩下幾十套的貨量。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預測，在去年9.26政策激勵下，深圳樓市潛在需求提前釋放，加上存量政策應出盡出，後續增量政策落地未超過預期，市場因此出現衝高回落。另外，今年3月份以後，不僅深圳市場熱度有所回落，還有一些城市也是如此，原因在於需求持續釋放後，市場會盤整一段時間。