溢價86.10%，深圳前海桂灣宅地創新高

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

溢價率86.1%、樓面價約84180元/平方米，招商蛇口不惜高價也要拿下深圳前海桂灣宅地。

7月14日，深圳前海桂灣片區一宗宅地以11.58億元起始價掛牌出讓，地塊編號T201-0232，位於前海合作區南山街道桂灣片區樞紐一街北側，土地面積8287.15平方米，規劃建築面積25600平方米，樓面起價45234元/平方米。

觀察者網瞭解到，該地塊未拍先火，共吸引了金茂、中建壹品、華髮、天健深業聯合體、綠城、越秀、中鐵、中海、建發、招商、華潤、保利置業共12家房企參與競價。

競拍現場的激烈程度堪稱白熱化。其中，招商蛇口展現出勢在必得的凌厲氣勢，和其他房企試探性出價或階段性大幅加價不同，招商蛇口幾乎在每次報價聲落下的三秒內便果斷再次加價。

隨着競拍熱度的不斷升溫，競拍樓面價也從4.52萬元/平方米持續攀升，最終突破8萬元/平方米。

最終，經過158輪輪激烈角逐，招商蛇口以21.55億元總價成功將該地塊收入囊中，摺合樓面地價約84180元/平方米，溢價率達86.10%，創下深圳2024年取消15%溢價上限後的新高。

和所有“地王“項目一樣，深圳前海桂灣宅地優勢明顯。其所在的深圳前海具備極爲優越的地理位置，在區域發展格局中佔據着關鍵且有利的位置。另外，該地塊緊鄰在建前海國際樞紐中心（規劃3條地鐵線、2條城際線），周邊配套包括雙界河公園、前海石公園及多個大型商業綜合體。

此外，該地塊規劃用途爲二類居住用地，容積率≤3.1，建築限高80米，無戶型及售價限制，採用“價高者得”競拍規則。

換言之，該地塊價高者得、不限售價、不限面積。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析指出，地塊容積率≤3.1、建築限高80米，是前海近年出讓宅地中高度限制最低的一宗，預計將開發爲小高層，形成前海稀缺的低密改善型社區。區別於前海多數地塊的“雙限”政策，該地塊商品房售價不限，爲開發商預留了靈活定價空間。隨着前海國際樞紐中心等配套逐步落地，該地塊有望成爲區域標杆項目。

與此同時，該地塊質地符合開發商拿地邏輯。

一方面，該地塊體量小、總價低，符合開發商確定性業績導向的拿地取向，既快速開發和銷售、快速回款，快速落地業績，儘量減少市場波動對業績的影響。另一方面，地塊採用“交地即交證”模式，要求1年內開工、4年內竣工，出讓綜合條件對開發商也友好。

最關鍵的原因是，該區域已四年無宅地供應，當前僅前海時代尊府在售，新房稀缺，區域成熟，安全邊際高。

以前海時代尊府爲例，2025年4月推出76套房源，戶型大多爲245平方米和285平方米，備案均價11.55萬元/平方米，開盤給出了約9折/一次性付款89折優惠，折後均價約10.4萬元/平方米，銷售69套。而前海時代尊府一期均價9.8萬元/平方米，前海時代尊府二期均價9.9萬元/平方米。

換言之，在銷售均價上漲了約5000元/平的前提下，前海時代尊府三期開盤當天儘管沒有像一期一樣售罄，但去化率也達到了90%，市場熱度較高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，前期，根據前海的區域規劃，住宅用地偏少，近年來由於前海商辦供給較多，也調整了規劃，部分地塊調整爲住宅，但整體來看住宅用地還是偏少。

深圳前海桂灣宅地正是被調整的其中之一。2019年，深圳市規劃和自然資源局對前海桂灣片區規劃進行調整，將T201-0232宗地由原商辦用地性質變更爲二類居住用地，旨在增加住宅供應，緩解前海區域長期存在的住宅稀缺問題，同時完善片區功能配套，提升居住吸引力。

“因此，在區位、地塊、出讓條件三重優勢下，地塊創下高溢價率、高樓面價就在情理之中。”李宇嘉直言，作爲自貿區土儲較大的開發商，招商蛇口拿下在預料之中，可以實現產業、商業、城市、配套等一體化開發，實現綜合收益最大化。

談及市場，孫紅梅認爲，2025年上半年深圳土拍市場呈現核心區域高熱、非核心區域平淡的分化特徵。此次深圳前海桂灣T201-0232地塊土拍結果的高溢價成交，不僅刷新了深圳2024年取消15%溢價上限後宅地樓面價紀錄，更折射出市場對前海核心地段價值的深度認可。“前海桂灣作爲深圳“城市新中心”的核心板塊，已集聚騰訊、華潤、招商等總部基地，該地塊的成功出讓，將進一步提振前海住宅市場預期，標誌着前海核心宅地市場熱度回升，高溢價成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰略佈局。”