香江電器：房屋建築面積或與環評存“出入” 信息披露陷“羅生門”

《金證研》南方資本中心 望山*BR&*DL/作者 西洲 映蔚/風控

2025年以來，蜜雪冰城、恆瑞醫藥等企業赴港上市熱度不減。截至2025年3月12日，年內已有超10家企業完成港股上市，首發募集資金淨額高達128億港元，較上年同期增長數倍。值得一提的是，湖北香江電器股份有限公司（以下簡稱“香江電器”）自撤回深主板上市申請後，也“轉頭”加入申報港股上市的隊伍。

需要指出的是，從前次申報主板至此次申報港股，香江電器母公司及其子公司合計存在超兩千平方米的瑕疵物業。此外，關於母公司擁有的房屋建築面積，招股說明書與環評報告或存“出入”，信息披露現疑雲。

1.1 前次深申報主板存在逾兩千平方米無證房屋，本次申報尚未爲瑕疵物業取得房屋所有權證

前次申報主板期間，香江電器名下部分房屋未取得房屋產權證。

據香江電器簽署日爲2023年9月26日的深主板招股書（以下簡稱“簽署日爲2023年9月26日的深主板招股書”），截至簽署日，香江電器及其子公司擁有16項房屋所有權，其中香江電器母公司名下擁有9項房屋所有權，均坐落在蘄春縣赤東鎮馬鋪村；全資子公司益諾威（江陰）電子有限公司（以下簡稱“益諾威”）擁有2項房屋所有權，均坐落於江陰市璜土鎮。

經計算，截至2023年9月26日，香江電器母公司擁有的自有房屋，合計建築面積爲96,639.85平方米。同期末，益諾威擁有的自有房屋，合計建築面積爲13,744.28平方米。

除自有房屋外，香江電器母公司及益諾威擁有部分臨時建築物。

其中，香江電器在其位於湖北省蘄春縣李時珍工業園凱迪大道旁的自有土地，益諾威在其位於石莊鎮蘆墩村璜石路東自有土地上，各自建設的部分房產未取得房屋產權證，建築面積分別約爲730平方米、1,865平方米，佔香江電器及子公司自有房產比例分別爲0.62%、1.6%。（以下將香江電器、益諾威上述各自的自有房屋及臨時建築物，分別簡稱爲“香江電器母公司廠房”、“益諾威廠房”）

需要說明的是，香江電器上述臨時建築物用途爲輔助性生產，益諾威上述臨時建築物未用於生產用途。

且香江電器稱，2022-2023年間，當地政府已出具暫時保持建築物現狀的證明，實際控制人已出具相關的兜底承諾，故上述臨時建築物未取得產權證事宜不會對彼時申報主板上市產生實質性障礙。

然而，到此次申報港股期間，香江電器上述“無證”房屋問題或仍未得到解決。

據香江電器最後實際可行日期爲2024年9月23日的招股說明書（以下簡稱“2024年9月23日港股招股書”），截至最後可行日期2024年9月23日，香江電器在有國內七座生產設施已投產，其中湖北香江廠房、益諾威廠房分別位於湖北省黃岡市、江蘇省江陰市，概約建築面積分別爲97,367.9平方米、15,609平方米。

對於上述兩處生產設施，香江電器表示，由於行政監督的疏忽及相關責任人員對相關監管要求的認識不足，湖北香江廠房及益諾威廠房內的若干樓宇（以下簡稱“瑕疵物業”）不符合城鄉規劃要求，故香江電器尚未爲瑕疵物業取得房屋所有權證，涉及總建築面積2,595平方米，該等樓宇乃用作輔助生產、食堂及倉庫。

換言之，從前次申報主板到此次申報港股，香江電器母公司及其子公司益諾威均尚未爲瑕疵物業取得房屋所有權證。

問題尚未結束。

1.2 關於母公司房屋建築面積，招股書披露的數據較環評報告或少1.6萬平方米

據廣州綠網環境保護服務中心（以下簡稱“綠網”）披露的編制日期爲2022年4月的《香江電器-研發中心建設項目環境影響報告表（污染影響類）》（以下簡稱“研發中心項目環評報告”），香江電器母公司位於湖北蘄春縣李時珍醫藥工業園。截至編制日期2022年4月，彼時香江電器母公司現有工程總規劃用地面積133,332平方米，總建築面積114,219平方米，主要建設內容包括生產廠房、辦公樓、宿舍樓、科研樓、文化活動中心、倉庫等。

同時，據2024年9月23日港股招股書及簽署日爲2023年9月26日的深主板招股書，前後兩次申報期間，香江電器及子公司均擁有12項土地使用權，合計涉及佔地面積（土地面積）合計均爲221,380平方米。

其中，簽署日爲2023年9月26日的深主板招股書顯示，截至2023年9月26日，香江電器母公司擁有9項土地使用權，土地面積合計爲133,333.98平方米。且香江電器的主要生產經營地址位於湖北省蘄春縣李時珍工業園凱迪大道旁。

且前述提到，2024年9月23日港股招股書顯示，湖北香江廠房概約建築面積爲97,367.9平方米。

對比可知，簽署日爲2023年9月26日的深主板招股書中披露的香江電器母公司名下土地所在地塊，與研發中心項目環評披露的截至2022年4月已有工程所在地，或系同一地塊，且兩份文件披露的土地面積接近。

而在此情況下測算，2024年9月23日港股招股書披露的湖北香江廠房概約建築面積97,367.9平方米，較研發中心環評披露香江電器母公司截至2022年4月現有工程總建築面積，少了16,851.1平方米。

另外，據綠網披露的編制日期爲2017年8月的《湖北香江電器股份有限公司擴建廠房項目環境影響報告表》（以下簡稱“擴建廠房項目環評報告”），截至編制日期，香江電器母公司彼時現有工程總規劃用地面積及總建築面積，與研發中心項目環評報告披露的數據均一致。

換言之，從兩份環評報告來看，至少從2017年8月至2022年4月的六年間，香江電器母公司廠房所的土地使用權面積及總建築面積或未發生變化。關於香江電器母公司廠房的建築面積，招股書與環評報告或“對不上”。

1.3 即使考慮廠房拆除情況，兩份文件披露的建築面積或存逾1萬平方米的差值

需要指出的是，即使考慮廠房拆除情況，或難解釋上述房屋建築面積的差距。

據簽署日爲2023年9月26日的深主板招股書，除上述730平方米的建築物之外，2020-2022年及2023年1-6月，香江電器還曾經存在1,945平方米的建築物（主要用途爲倉儲）未辦理產權證書，2023年初，因廠區整體規劃需要，香江電器已主動將該1,945平方米未辦理產權證書的建築物拆除。

此外，據研發中心項目環評報告，研發中心項目位於香江電器原有廠區，即湖北香江廠房內，該項目擬對廠內現有的老1號樓（辦公樓，建築面積爲3,052.15平方米）和老2號樓（閒置廠房，建築面積爲1,589.69平方米）進行拆除，重新建設一棟2F研發中心，建築面積爲6,000平方米,用於研發、試驗及其他配套的實驗平臺。

綜合上述數據，即便考慮香江電器2020-2022年及2023年1-6月內已拆除的倉儲用建築物面積、及研發中心項目擬拆除的建築物面積的情況，2024年9月23日港股招股書披露的湖北香江廠房概約建築面積，較研發中心環評報告披露的母公司截至2022年4月現有工程總建築面積，或少了10,264.26平方米。

且需要說明的是，2024年9月23日港股招股書顯示，研發中心項目於2025年8月展開翻新及設備的招標程序。

即倘若將研發中心項目的擬新建大樓考慮進去，關於招股說明書與環評報告各自披露的香江電器母公司現有房屋建築面積的差距或值得關注。

綜合而言，前次申報主板到此次申報港交所，香江電器母公司及其子公司益諾威尚未爲瑕疵物業取得房屋所有權證。此外，在考慮母公司已拆除及待拆除的廠房的情況下，招股書披露的母公司自有房屋建築面積或較環評報告少了逾一萬平方米，信息披露現疑雲。

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