限貸令下的合購陷阱：借名買房簽訂法律契約 才能超安心保房

周延法律事務所、 SPHERE Law Firm TW-TPE主持律師-周念暉律師。周念暉律師/提供

周念暉律師指出，這種模式，在法律上就稱作「借名登記」。雖然不少人認爲只要朋友可靠就沒問題，但身爲一名處理過無數類似糾紛的律師，我要很誠實地說：借名登記就是一顆定時炸彈。

爲什麼很多人會這樣做？「限貸令」背後的壓力

自從限貸令上路後，政府對第二戶以上購屋者提高門檻，導致很多原本具投資能力的民衆，在申請房貸時卻因貸款成數不足而無法如願入手物件。於是就有人想出「借名登記」的替代方案——讓親友出面買房，實際上出錢的人卻是自己。聽起來似乎是個可行的權宜之計，但問題來了，不動產的權利，是看登記而不是出資。房子登記在誰名下，法律上就是誰的。這不是「你說了算」，也不是「我們講好就好」。

借名登記風險大，房子、錢、友情全沒了？在實務上，最常見的借名登記風險包括以下幾點：

第一，朋友一旦變心，法律不會保護你的出資。房子登記在他名下，哪怕你出了一千萬，只要沒有白紙黑字證明你們之間的合意，你主張這房子是「你的」時，法院只會看誰是登記人。也就是說，沒證據的情況下，你就只是出錢沒拿房，血本無歸。

第二，名義人可能私下將房屋處分、設定抵押，甚至轉手他人。你可能一夕之間發現自己的房子變成別人的了，還無法阻止。

第三，如果朋友遭強制執行或破產，法院一樣會查封這間掛在他名下的房子，不管實際出資人是不是你。這是很多人最容易忽略的風險。

那如果真的要這樣操作，怎麼保護自己？如果真有需要透過借名方式合購買房，那麼在法律上一定要做「三件事」：

一、簽訂「借名登記契約」或「共同投資協議書」

寫清楚出資人、名義人、房屋用途、收益分配、未來處分方式，甚至連貸款、稅費誰負責都要白紙黑字講明清楚。內容務必由律師擬定，避免產生不對等條款或被法院認定無效。

二、保留資金流證明與所有金流紀錄

所有購屋資金、裝潢費用等應由本人帳戶匯入對方帳戶，並註明用途，例如「購屋款」、「裝修費」，必要時還可以簽訂「款項收據」，強化舉證力。

三、考慮「預告登記」或「不動產信託」制度

預告登記能夠防止名義人擅自將房子出售或設定抵押。不動產信託則是由名義人代爲持有房產，但受益權歸出資人所有，具法律保障力，成本也可控。

律師實務提醒：「信任」不能取代契約與證據

身爲律師，這幾年我見過太多「好朋友變仇人」、「借名變成借命」的案件。很多人以爲自己交情夠深，不可能出事，但往往最後卻因爲沒有立下白紙黑字，而打輸官司、失去財產甚至毀了友情。

如果你是出資人，就千萬不要以爲「登記人只是形式」，因爲法院看的從來不是你說什麼，而是你能證明什麼。即便雙方對這筆交易「一開始」都很清楚，幾年後回頭看，對方只要一句「我自己買的」，就能讓你陷入舉證地獄。

限貸政策下，投資策略要更謹慎

現在的房地產市場，不僅政策限制多、貸款條件嚴，還有稅制改革（如囤房稅2.0、豪宅稅等）不斷上路。買房這件事，不再只是「資金夠、物件好」就可以做決定，還得搭配「法律安全結構」與「正確權益佈局」兩把鑰匙。

周念暉律師指出，要找人合購房產、借名貸款，請先問一個律師，而不是隻問銀行或代書。法律的世界沒有「你覺得怎樣」，只有「證據顯示怎樣」。先把安全做足，纔不會最後變成追不回的投資噩夢。如果您也正打算合購房屋，或已經有借名登記的安排，建議立即檢視自己是否有足夠保障。必要時，我們可協助您撰寫借名登記契約、協議書、進行法律諮詢，確保您投資的不只是房子，更是自己的安心。

關於周延法律事務所&SPHERE Law Firm TW-TPE

周延法律事務所、 SPHERE Law Firm TW-TPE主持律師-周念暉律師，出版過新書《 投資有辦法，不動產交易救安心 》就是幫助讀者能從繁瑣與複雜的法律規範中，簡明扼要、淺顯易懂的爲大家解決不動產法律相關問題。