限貸令壓頂房市陷困境 青安卡關、房仲退場、建案喊卡
記者陳筱惠／綜合報導
自2024年9月第七波限貸令上路以來，臺灣房市進入空前壓力期，《ETtoday新聞雲》盤點限貸令下的房市亂象，消費者、建商、銀行與營造供應鏈，皆受到這波信用政策與市場冷卻交錯影響，形成四大產業鏈承壓的房市困局。
《地產詹哥老實說》EP263／放貸水位全滿！竹科工程師被裁還能貸？ 內行：銀行「挑人下手」
▲自2024年9月第七波限貸令上路以來，臺灣房市進入空前壓力期。（圖／記者謝婷婷攝）
政策針對法人購屋、多戶持有、高價住宅與建商餘屋全面下修貸款成數、取消寬限期，併疊加銀行面臨《銀行法》第72-2條限制，房貸總額不得超過存款總餘額30%，導致各大銀行房貸審查明顯趨嚴，放貸緊縮效應不僅限於高資產族，連被定位爲首購支持方案的「新青安」貸款也傳出多起「有資格卻難核貸」的實際亂象。
▲銀行內部風險控管趨嚴，無法順利完成申請或是貸款成數降低。（圖／資料照）
首購族深陷「貸不滿」、「撥不出」、「鑑不高」三重關卡
雖然新青安政策主打貸款成數最高可達8成、寬限期5年等優惠，但實務操作卻面臨多重門檻。臺中一位購屋者，在向公股行庫申辦新青安時，遭行員以年薪門檻「核貸機率低」爲由勸退，也出現即便其收入已符合政策標準，仍因銀行內部風險控管趨嚴，無法順利完成申請或是貸款成數降低，或是需要搭配房貸壽險才能「通關」的情況。
另外，也出現消費者2年前購入總價1500萬元的預售屋，原規劃申請新青安房貸1000萬元，搭配一般型首購房貸200萬元，不料實際辦理時，銀行僅願承作新青安部分，並要求一次補齊200萬元差額，因無法籌措額外資金而放棄青安方案。
臺中林先生則分享自身經驗，4年前購置首購型預售屋時貸款可達8成，但因目前名下已有祖厝與一戶住宅，等同成爲第三戶購屋者，如今銀行僅願意承作200萬元，其餘款項須以現金支付，代辦費、鑑價費加總後自備款逼近8成。
爲了完成購屋，他被要求提供5年內所有資產紀錄，先賣出股票、再向親友借款，並處分其他資產才得以湊足資金，他坦言：「現在銀行查得非常嚴格，沒有家庭支援的購屋者幾乎無法應付這波壓力。」
▲限貸令壓縮資金流動性，加上信心尚未回穩，中古市場交易明顯降溫。（圖／資料照）
房仲退場、交易急凍 六都移轉量大跌
限貸令壓縮資金流動性，加上信心尚未回穩，市場交易明顯降溫，2025年第一季全國新增房貸覈准量創下7年新低，各大仲介業者也觀察到成交量大幅萎縮，投資型產品幾近絕跡，自住與首購族成爲主力，但整體買氣仍顯不足。
21世紀不動產資深經理沈政興指出:「目前市場極端化明顯，買方不是非常有錢、信用佳、職業穩定的高端客層，就是申請青安的首購族，介於中間的自住族羣多數選擇觀望或暫緩。許多仲介甚至選擇暫時離開市場，成爲近期業界真實寫照。」
在租屋市場方面，政府推動租屋補助與實價登錄政策後，房東被要求追溯5年內租金紀錄並補稅，若未如實申報將面臨全國歸戶與高稅負，擁有3戶以上出租房產者稅率門檻提高，對成本造成實質衝擊，進一步推升租金水平。
另一名因房市衝擊而轉做租件的房仲分享，以臺中一中街爲例：「過去套房月租行情約6000元，近年已普遍上漲至1.2至1.3萬元，反映出成本轉嫁現象，租金與房價雙雙墊高，變成『租也貴、買也難』的困境，持續壓縮年輕族羣的居住選項。」
▲在寶佳大軍領頭降價後，其他建商也出現裝潢升級、贈送家電、限時優惠等讓利機制，市場價格鬆動趨勢已成明顯態勢。（圖／資料照）
建商宣佈不購地 寶佳帶頭掀價格修正潮
建商資金回籠壓力持續升高，2025年5月，寶佳機構宣佈旗下全臺案場全面降價15%至20%，並非促銷性質，而是實質下修售價；此舉成爲市場觀察的分水嶺，也被視爲壓低區域實價登錄的主因之一。
以臺中機捷特區爲例，寶佳旗下新案開出「4字頭」單價，較原區域均價56萬元下修近2成，每戶讓利約300萬元；另有消息指出，部分地區建案甚至針對已成交戶提供補貼，作爲穩定社區價格的手段。
在寶佳大軍領頭降價後，其他建商也出現裝潢升級、贈送家電、限時優惠等讓利機制，市場價格鬆動趨勢已成明顯態勢。另一方面，經歷營建股股東會，不少上市櫃已經宣佈停止購地計劃，主因就是土建融貸款不友善，包含一直延續的購地18個月需動工、高利率、營建房地產相關產業風險係數提高，尤其是重劃區土地，購地幾乎要達8成現金，也讓建商大呼吃不消，「不想再幫地主打工」。
▲營造端承壓的同時，建材供應鏈亦面臨讓利壓力。（圖／資料照）
營造與建材鏈連鎖反應 高田停工成警訊
資金斷鏈風險也開始向下遊傳導，桃園地區營造廠「高田營造」於2025年6月傳出旗下10件建案全面停工，總案量逾10億元，包含8件住宅案與2件公共工程，據瞭解，案場多爲小基地危老重建案，合作建商因資金斷鏈無法支付工程款，導致營造單位不得不停工。
營造端承壓的同時，建材供應鏈亦面臨讓利壓力，寶佳、麗寶等大型建商已要求供應商調降報價5%至10%，否則不排除調整進場順序或重新洽談合作；在原物料成本尚未大幅下跌的情況下，建材業者利潤遭擠壓，部分中小廠商出現限縮產能或減接訂單的保守態度。
▲接下來房市是否能止跌回穩，將高度取決於政府是否進行政策微調，以及產業鏈能否達成自救平衡。（圖／資料照）
政策與資金雙殺考驗市場底線、房市止跌回穩還是一路崩跌
當前房市已不僅止於買氣低迷，而是形成從買方信貸壓力、建商讓利回籠、營造停工、建材降價的多重衝擊迴圈，特別是政策性打房效應疊加租稅制度與信貸制度調整，讓中產購屋族與小型營造商首當其衝，進一步壓縮市場活絡空間。
接下來房市是否能止跌回穩，將高度取決於政府是否進行政策微調，以及產業鏈能否達成自救平衡。短期內，市場預期仍將持續盤整，並進入一段以價格、稅制與信貸重組爲核心的轉型階段。
《地產詹哥老實說》EP263／放貸水位全滿！竹科工程師被裁還能貸？ 內行：銀行「挑人下手」