限貸令全面收緊　專家揭「3原則、4步驟」保命

記者陳筱惠／臺中報導

受到第七波信用管制影響，2024年9月後交屋的購屋人恐面臨貸款成數減少、交屋困難的窘境，多數建商會提前洽談數家銀行爭取貸款水位，不過，購屋人本身的貸款條件仍是關鍵所在。地政士也提醒維持3原則，包含提高自身財力證明、信用狀況、與銀行多互動。

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▲受到第七波信用管制影響，2024年9月後交屋的購屋人恐面臨貸款成數減少、交屋困難的窘境。（圖／記者陳筱惠攝）

貸款問題讓不少購屋族感到恐慌與困擾，近期也傳出預售屋合約簽訂2027年交屋，但開發商疑似想拼週轉，而加緊趕工，全案已進入對保階段，等於提早2年消費者就得面臨貸差問題。

臺中開發商聖揚機構經理陳永翔指出：「房市經過2023年7月與2024年9月兩波重大變革，手上已有預售屋的客戶面臨跨新舊法規，難免會有諸多疑問，特別是去年9月20日後實行的限貸令，限縮名下第2戶住宅貸款從最高6成降爲最高5成，且名下第二戶住宅將採全國歸戶計算。」

等於很多跨縣市購屋人從「首購」變成「第2戶」，從字面上定義就有3成的貸款差額。對此，地政士王儷霖提醒購屋人：「若是屬於夫妻已有第1戶住宅，採共同登記，一方爲借款人、另一方爲保人，購買第2戶時可改由沒有貸款方的配偶做借款人，仍可申請最高8成貸款，但無法享有寬限期。」

▲地政士提醒，交屋族想提高貸款可遵行「3大原則、4大步驟」。（圖／記者陳筱惠攝）

如果無法適用上述情形，央行對實際換屋需求者有鬆綁規定，如簽署切結書一年內出售舊屋，就不受第二戶限貸5成約束，如果沒有出售舊屋計劃，在2023年7月前購買的預售屋還可以換約轉售，購屋人在評估貸款條件後若決定放棄購買，也要向建設公司詢問換約最後期限，把握時間及時處理。

陳永翔說：「雖然2023年7月之後的預售屋禁止換約轉售，但可轉讓配偶、直系、二親等內旁系血親，不過已有部分建設公司在預售合約明定全面禁止轉售，沒有排除條款，提醒購屋人在簽訂合約時詳閱合約條文，以避免日後爭議。」

此外，隨着微型創業風潮盛行，許多小本經營的自營商往往未能妥善準備薪資證明，也缺乏完整的報稅資料。陳永翔特別提醒：「申請購屋貸款的關鍵在於借款人的自身條件，購屋者應有意識地提前規劃，儘可能提升自身的貸款條件。」

近期，也因貸款限制發生不少「轉彎申貸」，包含科目一「購置型房貸」貸不到，轉往科目四「週轉金」的方式，而科目四爲在拿已經現金付清、或是無貸款的房子當擔保品向銀行申請增貸，就有案例爲申請人申請科目ㄧ700萬元貸不過，但轉爲科目四轉增到1600萬元的極端案例，不過央行日前針對「不動產貸款風險加強管理」，對於「搬錢」行爲用於購屋將更嚴查。

王儷霖也在交屋教戰守則中，列出提高貸款條件的「3大原則、4大步驟」，包含提高自身財力證明、信用狀況、與銀行多互動。沒有固定薪轉、報稅資料的自由業、攤商要持續1年在目標銀行帳戶做存款入帳的資金紀錄。

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