房貸持續緊縮！申貸前三步驟＋五實戰提醒

好房網雜誌 2025 SEP.No.137

史上最強打房威力持續增加！最近新聞最常看見的消息，無非是許多購屋者因爲申辦貸款卡關，有的要等上二、三個月，甚至有的銀行已暫停收件，讓不少人只好忍痛解約。政府的打炒房初衷，到底影響了哪些人？面對最強限貸令，該如何解套？

王小姐原本計劃今年夏天搬進預售新宅，卻沒想到交屋前夕卻面臨「貸不下來」的窘境。她在二○二二年買下一間兩房預售屋，當時市場熱絡，銷售人員掛保證說貸款八成不是問題。

如今兩年過去，卻意外面臨央行祭出溯及既往的限貸令，房貸利率也從當時的一．六％飆升至三％以上。由於名下已有一戶，銀行僅願意貸出總價三成，讓她瞬間多出百萬元資金缺口，眼看就要違約，王小姐懊悔當初太相信代銷說的話。

不只是王小姐，全臺像她一樣面臨資金難題的購屋者愈來愈多。限貸令實施滿一週年，政策原意在打擊炒房與多屋族，但實際影響早已擴及換屋族、首購族甚至房市業者。究竟限貸令對哪些族羣影響最深？面對高利率與低成數的雙重壓力，不同購屋人應該如何調整策略？

Q1.限貸令持續影響哪些人？市場現況又如何？

A:限貸令滿週年！中央銀行自去年九月啓動第七波選擇性信用管制（俗稱「限貸令」）後，而今年六月的央行理監事會議上，央行總裁楊金龍也宣佈沒有要放寬信用管制措施，市場觀望氣氛日益濃厚。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏與薪傳不動產智庫執行長何世昌均指出，這項政策對資金銜接緊繃的投資客與換屋族羣造成最直接衝擊。而根據最新實價登錄與六都移轉數據，全臺房市「量縮價下修」成爲當前主要格局。

根據臺北市地政局資料，今年六月份臺北市建物買賣移轉棟數僅二○三七棟，年減二十二．二％，其中中正、松山與大同區跌幅介於三十九％至四十三％之間，蛋黃區信義、大安、中山也均下滑逾三○％。整體六都上半年移轉棟數合計約十萬棟，年減幅高達二十七％，今年移轉可能出現近七年來首度跌破三十萬棟。

隨着市場交易量的大幅度萎縮，目前市場現況從購屋族到產業鏈上下游，已全面受到衝擊。購屋族當中，鑑於政策初衷，便是要緊縮首購族以外的購屋資金，因此包含換屋族、多屋族都面臨貸款困難的挑戰，而隨着市場資金稀缺，首購族雖不在政策守備範圍，卻也面對利率一路攀升，以及貸款成數下修的困境。

與此同時，交易量持續下探，以成交纔有收入的房屋仲介到新建案代銷公司，也迎來最嚴峻的生存危機，何世昌就曾表示，到今年底房仲店將收掉近二○○家，代銷公會理事長戴嘉聖也苦笑稱同業都選擇放大假去了。

也有建商業者也證實，建商同樣面臨資金壓力，土建融審覈亦趨嚴格，中小型建商貸款瓶頸頻傳，傳出排隊撥款延宕的案例，使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目，以因應現金流壓力。

近期多家中小型開發商與營造廠傳出財務危機。例如花蓮有爛尾樓、桃園營造廠停工。最新消息指出，臺中合總建設及全勝營造因政策影響經營，資金週轉困難，七月三十一日起所有建案全面停工，影響範圍包括臺中沙鹿、龍井和雲林。

Q2.限貸令誰受影響最深？不同族羣該如何因應？

A:投資客：衝擊最深，幾乎被鎖死 影響程度：★★★★★

1.第三戶及以上貸款成數僅三成，全面取消寬限期，資金成本攀升，實務上甚至有投資客表明第三戶以上根本貸不到款，只能全現金交屋。過往高槓杆操作已無法再進行，即便可貸款，房貸利率也攀升到三％以上，報酬被嚴重壓縮。

2.預售屋投資客面臨交屋申貸困難，短期內若籌不到貸款差額，無法成功轉約，只能選擇斷頭違約窘境。

3.市場交易明顯冷卻，短期轉售獲利模式崩潰。

因應建議▲

★暫停短期投資策略，汰弱留強，觀望市場恢復資金流動性。

★調整爲低總價、長期收租型投資或小宅產品。

★若仍進場，應大幅提高自備款比例，短期內面臨交屋資金需求，可考慮尋求親友或是與開發商談彈性付款方式。

換屋族：政策誤殺高風險羣 影響程度：★★★★☆

1.名下有房想要換屋的民衆，第二戶房貸面臨只能貸款三成風險，縱使簽署切結書，保證一年內出售第一屋換取較佳貸款條件，若因買氣受挫未完成，銀行將追回貸款差額並取消寬限期，造成財務雙重壓力。

2.二○二○年至二○二二年購買的預售屋現涌現交屋潮，早期簽約者可能「交屋變難貸」。有房市專家就直言，限貸令中的溯及既往策略傷及無辜，尤其預售屋的購屋民衆必須受第七波限貸的約束，貸款無門，大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。

因應建議▲

★優先選擇「先賣後買」以避免舊屋未售狀況。

★若採「先買後賣」方式，應預留足夠現金流與備用貸款來源款。

★簽署切結書前務必評估出售時程與資金狀況。

首購族：表面無懼，內裡壓力增 影響程度：★★★☆☆

1.名義上享有最高八成貸款與寬限期，但實務僅限「無房無貸」者。

2.銀行審覈更爲謹慎，實際貸款成數常落在七○％以下，月付負擔大增。

3.貸款撥款時間長、申請流程繁瑣，常影響交屋時程。專家指出：「儘管首購族表面受惠，但高利率與自備款壓力明顯升高。」

因應建議▲

★準備至少三成自備款，以應對銀行實際核貸成數。

★比較不同銀行與非銀行體系（如信用社、壽險）的利率與核貸速度。

★在低成交量市場中，重點議價屋況好且急售物件，爭取裝潢或價格讓利。

Q3.申貸前怎麼準備？有哪些實戰小提醒？

A:在限貸令持續嚴格執行、房市流動性偏差的現況下，建議民衆在購屋申貸前可以採取「三四五」策略，做好貸款準備，降低違約風險。正業地政士事務所所長鄭文在指出，三四五意思是指三成自備款、四家銀行比貸、五個月交屋，這三個步驟是目前貸前最關鍵的黃金準備階段。（全文請見2025年9月號第137期《好房網雜誌》）更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP