部分地區提前還貸受限，銀行住房按揭貸款業務縮水

近期，關於“提前還貸受限”的現象引起關注。

近年來，隨着居民對降低負債成本的需求增加，以及經濟環境的變化，越來越多的房貸借款人選擇提前還款。然而，最近不少購房人反映，部分銀行近期對提前還款的金額、次數以及線上還款渠道進行了限制。不過，據記者瞭解，這種調整更多是部分銀行網點根據自身業務壓力做出的局部性調整，並未在全國範圍內普遍實施。

據2024年年報，國有六大行去年住房按揭貸款同比減少6000多億元，個人住房貸款不良率均有所走高。

在此背景下，業內人士表示，未來銀行個人住房按揭貸款業務將繼續承壓。針對“提前還貸”現象，各地應積極推動降低月供的相關政策，如商業貸款轉公積金貸款政策的推廣、適當延長還款期限等，以緩解居民的負債壓力，穩定房貸市場。

部分地區提前還款受限

不少房貸借款人反映，部分銀行對房貸提前還款的金額和次數做出了限制，還款預約時間也有所延長。針對這一情況，記者詢問多家銀行，部分銀行解釋稱，近期提前還貸的業務量明顯增加，調整相關政策是爲了更好地應對業務量上升帶來的相關壓力。

來自上海的一位購房人對記者表示，他在某大型銀行辦理提前還貸時，發現自己的還款次數受到了限制。以前他每年可以預約五次提前還款，但最近發現次數減少到兩次。此外，他還注意到，如果選擇通過線上方式還款，單次還款金額不得超過20萬元。

多家銀行相關工作人員向記者表示，確實對相關政策進行了調整。以工商銀行上海分行爲例，該行信貸經理表示，目前僅對線上還款次數進行了調整，線上還款的單次金額上限被設定爲20萬元。不過，客戶仍可選擇線下還款方式，線下提前還款既不限制額度，也不限制次數。

交通銀行上海分行某支行的客戶經理向記者介紹，如果客戶想要提前還貸，需要親自前往網點辦理預約手續。提前還款的額度和調整方式沒有限制，但目前銀行規定了一次集中的提前還款時間。

當被問及今年提前還貸人數的變化情況時，多位客戶經理表示，近期提前還貸的人數有所增加。通常情況下，客戶需要至少提前三到四周預約提前還貸。

針對貸款人普遍關注的“提前還貸政策是否會全面收緊”的問題，記者瞭解到，“收緊提前還貸政策”目前僅在部分地區出現，並未在全國範圍內普遍實施。北京、深圳、天津、杭州、溫州等多個城市的銀行網點工作人員向記者表示，目前暫未對線上提前還款渠道進行限制。

上海易居研究院副院長嚴躍進也對記者表示，市場無需過度擔憂房貸提前還款會出現統一收緊的情況。國家層面對於提前還款是持開放態度的，在合同規則框架內，允許購房者與商業銀行進行協商，包括調整利率基點等事宜。

嚴躍進也提醒，不過在實際操作中，部分銀行網點的個別操作可能引發一些猜測。鑑於此，商業銀行可以對相關操作形成統一口徑，以便增強社會公衆對政策穩定性的預期。

爲何出現區域性收緊

在過去，房貸業務一直是銀行重要的長期穩定收入來源之一。然而，近年來隨着居民觀念的轉變，越來越多的購房者開始注重降低負債成本。在對收入增長預期較弱且存款和理財產品收益率較低的情況下，部分購房者認爲提前還貸更具性價比，因此提前還貸的現象逐漸增多，這也對銀行的住房貸款業務產生了一定的影響。

根據央行今年2月公佈的數據，截至2024年四季度末，個人住房貸款餘額達到37.68萬億元，較上年同期下降了1.3%。與此同時，2024年全年房地產貸款餘額也出現了0.2%的同比下降。這一趨勢在2025年仍在延續。央行披露的2月金融數據顯示，當月居民中長期貸款減少了1150億元，同比多減少112億元。

從上市銀行2024年的年報中，也能觀察到類似的趨勢。截至2024年末，多家銀行的個人住房貸款餘額較上年同期有所下降。其中，六大國有銀行的個人住房貸款餘額合計減少了6211億元，降幅較2023年進一步擴大（2023年減少了5568億元）。

具體來看，工商銀行、建設銀行、農業銀行和中國銀行的個人住房貸款餘額分別爲6.08萬億元、6.19萬億元、4.98萬億元和4.09萬億元，一年內分別減少了2052.88億元、1986.67億元、1863.3億元和789.97億元。上述四大行2024年的個人住房貸款餘額合計減少了6692億元，相較於2022年減少了1.25萬億元。

業內人士對記者表示，在當前住房貸款規模整體下滑的背景下，銀行通過調整提前還貸政策，來優化房貸業務的節奏和規模。房貸業務是銀行長期且穩定的收入來源之一，如果客戶選擇提前還款，銀行就會失去該筆貸款剩餘期限內的利息收入。銀行通常會根據貸款期限進行資金配置，若提前還款數量大幅增加，銀行將不得不在短期內重新尋找投資渠道，這可能會導致資金閒置或面臨再投資收益較低的風險。

“與過去兩年相比，部分商業銀行在2024年的個人住房貸款餘額出現了減少，且降幅高於2023年。從這個角度來看，銀行今年可能對穩定房貸餘額有了更高的要求，因此對一些提前還款較多的網點採取了收緊措施。特別是對於那些對貸款餘額或貸款量有明確考覈指標的商業銀行來說，這種調整顯得更爲必要。”嚴躍進分析認爲。

嚴躍進認爲，提前還款問題的核心在於“降低月供”。此前，蘇州等地推出的“三低一寬”政策，本身就是一種很好的地方性降低月供的操作。如果適當延長還款期限，比如給予購房者一個5年的緩衝期，那麼這將對購房者產生實質性的減負效果，也與當前居民家庭的收入狀況和現金流結構較爲契合。

“各地還需要積極推動商業貸款轉公積金貸款政策的推廣，明確今年房地產市場向好的發展態勢，以及進一步降低房貸成本的可能性。這些都需要各地積極宣傳，真正做好降低月供、穩定房貸的工作。”嚴躍進建議。