“提前還個房貸爲何還處處受限？”

來源：法治日報

□ 本報記者 孫天驕

“提前還個房貸爲何還處處受限？”來自上海市楊浦區的張女士貸款買了套商品房，爲了減少利息支出，她養成了手上湊滿一兩萬元閒錢就提前還款的習慣。然而，最近她查詢××銀行房貸線上提前還款選項發現，一年最多提前還款的次數由之前的“5次”減少爲現在的“2次”。

據公開報道，有不少房貸借款人都遭遇了類似情況：部分銀行突然收緊了線上房貸提前還款的金額和次數，還款預約時間也有一定程度延長。

例如，××銀行上海分行某支行個貸部門工作人員表示，該行對線上提前還貸業務設置明確限制，客戶每年最多可申請2次線上提前還款，單筆金額上限20萬元，審覈週期約爲兩個月。

對於此次政策調整，該行解釋稱，此舉是基於業務實際情況的動態優化，旨在更好地平衡客戶需求與金融服務效率。相較之下，選擇線下渠道辦理提前還貸的客戶則不受額度及次數限制。

據瞭解，這類限制並非全國性統一行動，目前僅侷限於部分區域部分支行。以上述××銀行爲例，《法治日報》記者近日查詢其北京某支行的“提前還房貸”相關政策，未發現其發佈過與此類調整相關的文件。客服告知，以還款界面詳情和《借款合同》內容爲準。

華北電力大學（北京）人文與社會科學學院新金融法中心主任陳燕紅介紹，針對“提前還房貸”，目前尚無明確的國家層面統一的“提前還房貸”政策。各地銀行的相關做法多爲結合自身業務狀況、資金安排所作的個別性調整。相關法律依據主要參考民法典中有關債權債務關係的規定。

“例如，根據民法典第六百七十七條規定‘借款人提前返還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息’。應當指出的是，對於購房者能否提前還房貸，國家持開放態度，其主要取決於購房者與商業銀行之間在合同框架內的約定。”陳燕紅說。

那麼，一些銀行爲提前還房貸設置各種限制條件，是否合法？如果貸款的時候沒有約定，個別區域支行是否有權自己臨時調整？

陳燕紅認爲，從法律角度看，購房者提前還款是否合法，需結合借貸合同中的具體條款進行判斷。在實踐中，提前還貸可能導致銀行預期利息收入減少，影響其資金收益安排，因此部分銀行會在合同中將提前還款行爲設定爲違約情形，並約定相應的違約金或補償機制。不同銀行的條款設定存在差異。

例如，A銀行規定，貸款未滿一年提前還款的，收取提前還款金額的5%作爲違約金；滿一年後不再收取。B銀行則按時間劃分違約成本，即貸款未滿一年提前還款的，收取3個月利息；滿一年後收取1個月利息。C銀行規定，貸款不滿一年提前還款的，按本金乘以月利率計算違約金；滿一年後免收違約金。

“總體而言，若購房者在貸款合同中已明確知悉並接受有關提前還款的限制性約定，銀行依合同設定相關條件通常可被視爲合法。在此類條款基礎上實施限制，也有助於保障合同的穩定性與銀行的經營可控性。”陳燕紅說。

她提出，如果購房者與商業銀行在簽訂貸款合同時未就提前還款設定違約責任條款，則購房者提前還貸原則上不構成違約，銀行亦不得擅自設置限制性條件。此種情形下，若銀行單方面變更相關規定、限制提前還款行爲，實質上屬於變更合同條款，應依法與購房者協商一致。根據民法典第五百三十條第一款規定：“債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。”據此，在雙方未就提前還款達成一致的前提下，若購房者的提前還款行爲並未對銀行利益造成實際損害，則銀行原則上不應拒絕其還款請求。在此基礎上，若商業銀行無合理依據拒絕接受提前還款，購房者有權通過司法途徑依法維護自身的合法權益。

中國人民大學法學院教授劉俊海指出，從借款人角度，提前還款是誠信表現，有助於降低銀行和債權人風險。銀行提前收回貸款後，資金可貸給他人，加速資金流轉，支持資源配置和社會經濟建設，促進生產流轉。

在他看來，國家爲防範金融風險，鼓勵及時還本付息。一些銀行的區域支行負責人需認真學習民法典，對法律保持信仰之心，對風險有敬畏之心，對借款人、客戶懷有感恩之心，如此才能贏得尊重、穩健發展。

突然被動得知提前還房貸的次數等受到限制，這讓不少消費者感到不能接受。有消費者直言：“提前還房貸不應該是我自己的選擇和權益嗎，爲什麼在沒有任何提前告知和約定的情況下突然限制？”

陳燕紅說，從法律層面看，銀行在提供貸款產品服務過程中，應嚴格履行信息披露和條款審查義務，實質保障購房者的知情權與選擇權。依據《銀行保險機構消費者權益保護管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的相關規定，至少應履行以下程序：

首先，銀行應建立消費者權益保護審查機制，確保貸款產品在設計、定價、合同擬定、營銷等環節均經過合規審查，防範從源頭侵害消費者權益的情形。其次，銀行應建立完善的信息披露機制，確保披露內容真實、準確、完整、及時。對提前還款條款、收費標準、違約責任等重要信息，不得含糊處理或故意隱瞞。再次，銀行應以通俗易懂的語言披露產品信息，並對專業術語予以解釋，明確揭示風險。此外，對於涉及購房者重大決策的信息，應以顯著方式披露。最後，銀行在宣傳和銷售過程中不得使用欺詐、誤導或隱瞞性手段。《辦法》第二十三條明確禁止“誇大產品收益或者服務權益、掩飾產品風險”等行爲，防止購房者因信息誤導而簽署不合理條款。

“綜上，銀行在辦理房貸業務過程中，應嚴格按照相關規定開展貸款條款審查與信息披露，尤其對提前還款相關約定應予以提示與充分說明。在確保購房者明確理解合同內容、特別是不利條款後再達成合意，方可實現意思自治基礎上的有效訂立，實質保障其知情權與選擇權。”陳燕紅說。

爲更好地平衡銀行的經營安排與購房者正當的提前還款需求，陳燕紅建議，從產品設計、內部管理與政策引導三個層面進行優化——

在產品設計上，針對不同的人羣，銀行可以在貸款合同中預設多種還款路徑，如設立固定利率與靈活還款相結合的產品，平衡房貸業務貸款人的還款壓力與銀行未來的預期收益，在保證還款機制透明的前提下，提升還款方式的靈活性。

在管理機制上，銀行可以根據自身負債結構和資產配置計劃，科學設定提前還款的窗口期、受理週期或年度還款上限，引導客戶在合理時點分批還款，降低集中還款可能引發的衝擊。

在政策上，政府可以推動差異化住房金融支持政策，例如引導金融機構試點階梯式還款方案等。通過降低購房者的階段性還款壓力，穩定還款意願和行爲，促使形成長期穩定的信貸關係，以達成銀行風險控制與購房者權益保障的雙重目標。