破解限貸緊箍咒 專家：做對這一步購屋貸款多3成

房市受到限貸令的限制，交易降溫。(圖:shutterstock/達志)

聖揚機構請來地政士製作交屋指南系列影片，創下高點閱率！圖／聖揚提供

受到第七波信用管制影響，今、明兩年數萬戶新成屋即將進入交屋潮，部分民衆恐將面臨貸款成數減少、交屋困難的窘境！爲此，臺中建商－聖揚機構近日特別與專業地政士合作製作交屋教戰守則與影片，購屋者的房貸成數從5成變成8成並非不可能，吸引超高點閱率！

聖揚機構經理陳永翔指出，房市經過2023年7月與2024年9月兩波重大變革，手上已有預售屋的客戶面臨跨新舊法規，難免會有諸多疑問，加上一般民衆較難透過專業管道取得諮詢服務，若能爲客戶事前做好功課，有助於交屋流程順利、減少客戶焦慮感，對有購屋計劃的人也能及早做好規劃。

特別是去年9月20日後實行的限貸令，限縮名下第二戶住宅貸款從最高6成降爲最高5成，且名下第二戶住宅將採全國總歸戶計算，很多跨縣市購屋人從「首購」變成「購買第二戶」，從字面上定義就有3成的貸款差額。

對此，地政士莉莉王提醒購屋人，若是屬於夫妻已有第一戶住宅，採共同登記，一方爲借款人、另一方爲保人，購買第二戶時可改由沒有貸款方的配偶做借款人，仍可申請最高8成貸款，但無法享有寬限期。

如果無法適用上述情形，央行對實際換屋需求者有鬆綁規定，如簽署切結書一年內出售舊屋，就不受第二戶限貸5成約束，同時還可有最高8成貸款與寬限期。若沒有出售舊屋計劃，在2023年7月前購買的預售屋還可以換約轉售，購屋人在評估貸款條件後若決定放棄購買，也要向建商詢問換約最後期限，把握時間及時處理。

陳永翔也提到，2023年7月之後的預售屋禁止換約轉售，但可轉讓配偶、直系、二親等內旁系血親；不過，已有部分建商在預售合約明定全面禁止轉售，沒有排除條款，提醒購屋人在簽訂合約時詳閱合約條文，以避免日後爭議。

此外，隨着微型創業風潮盛行，許多小本經營的自營商往往未能妥善準備薪資證明，也缺乏完整的報稅資料。即使帳戶中有數十萬元存款，在實務上仍難以獲得銀行認可，未必符合銀行的申請條件。陳永翔特別提醒，申請購屋貸款的關鍵在於借款人的自身條件，購屋者應有意識地提前規劃，儘可能提升自身的貸款條件。

地政士莉莉王也在交屋教戰守則中列出，提高貸款條件的「三大原則、四大步驟」，包括提高自身財力證明、信用狀況、與銀行多互動；至於沒有固定薪轉、報稅資料的自由業、攤商，建議要持續一年在目標銀行帳戶做存款入帳的資金紀錄等，完整文章可至聖揚機構官網查詢。