做對這一步購屋貸款多30%？ 專家教你解鎖限貸緊箍咒

聖揚機構與專業地政士合作製作交屋教戰守則與影片。記者宋健生/翻攝

受到第七波信用管制影響，去年9月20日後交屋的購屋人恐面臨貸款成數減少、交屋困難的窘境，多數建商會提前洽談數家銀行爭取貸款水位，不過，購屋人本身的貸款條件仍是關鍵所在。

臺中資深建商「聖揚機構」考量到不動產涉及產權、稅務、法律等層層問題，又遇到法制規定轉換期，特別與專業地政士合作製作「交屋教戰守則」與影片，購屋者的房貸成數從五成變成八成並非不可能。

聖揚機構經理陳永翔指出，房市經過2023年7月與2024年9月兩波重大變革，手上已有預售屋的客戶面臨跨新舊法規，難免會有諸多疑問，加上一般民衆較難透過專業管道取得諮詢服務，若能爲客戶事前做好功課，有助交屋流程順利、減少客戶焦慮感，對未來有購屋計劃的人也能及早做好規劃。

特別是去年9月20日後實行的限貸令，限縮名下第二戶住宅貸款從最高六成降爲最高五成，且名下第二戶住宅將採全國歸戶計算，很多跨縣市購屋人從「首購」變成「購買第二戶」，從字面上定義就有三成的貸款差額。

對此，地政士莉莉王提醒購屋人，若是屬於夫妻已有第一戶住宅，採共同登記，一方爲借款人、另一方爲保人，購買第二戶時可改由沒有貸款方的配偶做借款人，仍可申請最高八成貸款，但無法享有寬限期。

如果無法適用上述情形，央行對實際換屋需求者有鬆綁規定，如簽署切結書一年內出售舊屋，就不受第二戶限貸五成約束，同時還可有最高八成貸款與寬限期。

如果沒有出售舊屋計劃，在2023年7月前購買的預售屋還可以換約轉售，購屋人在評估貸款條件後若決定放棄購買，也要向建設公司詢問換約最後期限，把握時間及時處理。

陳永翔提到，2023年7月之後的預售屋禁止換約轉售，但可轉讓配偶、直系、二親等內旁系血親，不過已有部分建設公司在預售合約明定全面禁止轉售，沒有排除條款，提醒購屋人在簽訂合約時詳閱合約條文，以避免日後爭議。

此外，隨着微型創業風潮盛行，許多小本經營的自營商往往未能妥善準備薪資證明，也缺乏完整的報稅資料。即使帳戶中有數十萬元存款，在實務上仍難以獲得銀行認可，未必符合銀行的申請條件。

陳永翔特別提醒，申請購屋貸款的關鍵在於借款人的自身條件，購屋者應有意識地提前規劃，儘可能提升自身的貸款條件。

地政士莉莉王也在交屋教戰守則中列出提高貸款條件的「三大原則、四大步驟」：提高自身財力證明、信用狀況、與銀行多互動。沒有固定薪轉、報稅資料的自由業、攤商要持續一年在目標銀行帳戶做存款入帳的資金紀錄等，完整文章可至聖揚機構官網查詢。

聖揚機構經理陳永翔(右)與專業地政士莉莉王(左)教購屋人解鎖限貸緊箍咒。記者宋健生/攝影