物管費不是隻漲不跌，更有多城宣佈空置房可以少繳費

近十餘年來，在居住品質提升以及物業服務行業市場化發展的大背景下，大多數人已經習慣了物業費的水漲船高。

而近幾個月，一波“物業費降價潮”來襲，有城市出臺新規給空置房物業費“打折”；在政府指導價新規的推動下，不少物業服務企業也已經積極響應業主的降費呼籲，部分小區物業費降幅甚至超過50%。有物業公司爲了提升收繳率或競標成功率，竟推出“0物業費”模式。

物業服務行業的競爭加劇，物業費降價會成爲一種趨勢嗎？

多地空置房物業費大降

近日，江蘇省鎮江市出臺新規，對連續空置6個月以上的住宅物業費實施打折優惠。

第一財經記者從鎮江市人民政府官網獲悉，從2025年2月1日起，鎮江市區住宅連續空置6個月以上的，物業費最多交70%。

該市官網中還稱，這一新規的出臺，是落實中央“穩地價、穩房價、穩預期”的具體措施，對促進當地房地產市場平穩發展具有積極意義。

記者瞭解到，現行的《江蘇省物業服務收費管理辦法》（2018年）並沒有取消空置房物業費減免的明文規定，鎮江在市一級層面給空置房物業費打折，後續可能引發更多城市跟進。比如縣級市句容的發改委近日稱，在鎮江市區出臺物業費新政策後，句容雖不在執行範圍內，但已召開政策調整座談會。

實際上，鎮江並非第一個給空置房物業費打折的城市，近幾年來，爲了提振樓市，已經有不少城市出臺過類似舉措。

2024年6月，甘肅省蘭州新區推出12條房地產新政，其中提到，對連續未入住6個月以上的空置住宅，由業主或使用人書面申請，其物業費按收費標準的50%收取。

一年前，青島也開始實施物業費新政，住宅連續空置6個月（含）以上的，自空置之日起，其物業公共服務費（含電梯運行費）按照不超過前期物業服務合同約定的60%交納。

據不完全統計，已宣佈空置房物業費打折的城市已經有十餘個，除上述案例外，還有無錫、宿遷、揚州、長沙、濰坊、石家莊、常州、煙臺等。

部分物業公司主動降價

除了這種政府出臺新規降低空置房物業費的情況，近半年來，還有不少物業服務企業在業主呼籲降費的情況下，結合自身經營情況，對物業費進行了減免。

比如重慶的風花樹小區物業服務企業“重慶嘉利安物業服務管理有限公司”就宣佈，因有20%的業主發出降低物業費的呼聲，經協商後，從2025年1月1日起，該小區住宅物業費從1.8元/平方米/月降到了1.3元/平方米/月。

重慶的金樾山項目客戶服務中心也在2024年底對全體業主發出通知，其中稱因爲有20%的業主聯名向街道提出調整降低物業費標準的訴求，該司爲響應業主呼聲，在多次協商後，將高層物業費從2.4元/平方米/月降到1.9元/平方米/月，洋房和別墅從最高4.5元/平方米/月降到了2.09元/平方米/月，最大降幅超過了50%。

記者瞭解到，2024年，重慶、銀川、武漢、青島等城市相繼公佈了新的物業服務收費管理辦法，其中，重慶電梯住宅分爲四個收費標準，最高爲1.9元/平方米/月，這一價格低於大多數新小區的現行收費標準，因而引發了廣大業主呼籲要求降低物業費。

物業降費潮正在重慶蔓延開來，僅不完全統計，2024年重慶就有近10個小區宣佈降低物業費，進入2025年，仍有不少小區的業主和物業正在就物業費降價事宜進行協商。

除了這種因業主呼籲而降低物業費的情況，近來，還出現了物業公司主動降低物業費，甚至主動宣佈“0物業費”的情況。物業公司這樣做不外乎兩種原因：一是面臨物業費收繳難的情況，試圖主動降低物業費來提升收繳率；二是爲了提升競標的成功率。

南昌瑞都小區的物業公司就因收繳難的問題而在2024年12月宣佈主動降費，將住宅物業費從2.8元/平方米/月調整到了2元/平方米/月。

廣西柳州的維美物業服務有限公司則於去年下半年推出了“免物業費”模式，在其服務的柳州一棉小區發出通知稱，已經交清2024年物業費的業主將免交2025年物業費。此外，維美物業在競標新華庭小區物業服務資格時，也提出若該公司能續簽物業合同，將從2025年1月1日開始免收物業費。

對於“免物業費“模式，維美物業稱將佈局一系列第三方社區運營服務來彌補員工工資的缺口，如裝修、家政、售賣農產品等。

業內：除了拼價格，更應該提升服務

據中指研究院統計，2025年全國物業管理規模達到315億平方米，這是一個龐大的市場，而物業費不僅事關老百姓的錢袋子，也與大家的居住品質緊密相關。

據克而瑞物管統計，物業服務行業在中國已經有40多年的發展歷史，隨着老百姓對居住品質的要求越來越高，加上近十年來市場化定價的推行，物業費也一直處於“水漲船高”的狀態。無論是商品房和別墅項目經常採用的酬金制，還是售後房小區採用的包辦制，儘管費用基數不同，但是總體費用都在上行。

從2024年下半年至今出現的“物業費降價潮”，可以算得上是物業服務行業內出現的一個新現象。

“這種‘降費潮’的出現我認爲是多方面因素疊加導致的，首先是來自行政部門的主導，比如一些城市降低了空置房物業費，這是爲了提振當地房地產市場，由政府出面，主動降低了業主持有房產的費用。”一家華東的物業管理企業相關負責人對記者說道。

該人士表示，物業企業主動調低物業費，則完全是出於另一種目的——市場競爭。“除了政府主導的因素，近年來有物業公司或主動、或被動降低了物業費，我認爲歸根結底都是出於市場競爭考慮，反映出行業競爭的加劇。比如物業公司當面對業主聯合要求調價，這時候如果不進行降價協商，就有可能面臨被換掉的局面，也有企業出於收繳難而主動降費，希望提升繳納率。”

對於有物業企業宣稱將實施“0物業費”，該人士則表示這一舉措並不現實。“無論是物業公司還是業主方，其實都希望能實現成本控制和物業服務水平提升的平衡，在這一點上，雙方目標其實是一致的，沒有‘免費的午餐’，羊毛出在羊身上，如果一家物業公司宣揚免收物業費，那麼他一定要在其他地方找回成本，那就會影響業主的居住體驗。”

實際上，在物業行業內，“0物業費”的設想由來已久。曾經在管面積規模位於物管行業前五名的彩生活（01778.HK）在十多年前就提出，通過搭建B2F（從商家到家庭）的直通模式，打通物業管理與社區服務，在該平臺購買產品可獲得對應額度的物業費減免，將“零元”物業變爲可能。

2017年，時任彩生活CEO的唐學斌曾表示，要讓彩生活徹底轉型爲互聯網企業，物業管理、社區服務是入口，最終彩生活要成爲一家“平臺型企業”， 物業管理應該從管理轉向服務，如果增值服務做得好，物業管理費用甚至可能“0費用”。

不過到了2019年，迫於實際情況，彩生活開始戰略轉向，重新重視基礎物業服務。根據彩生活發佈的2024年半年報，該公司95.42%的營收來自於物業管理服務費，僅4.58%的營收來自於社區增值服務。

上述人士對記者表示，面對行業競爭加劇，“卷價格”只是路徑之一，從企業實際經驗來看，對於大多數頭部物業企業來說，提升服務質量、修煉企業內功則更加重要。

北京金訴律師事務所主任王玉臣則對第一財經表示，我國物業費定價形式一般有政府指導價和市場調節價兩種方式，根據相關規定，實施政府指導價的物業，也並非一刀切全部實施指導價，還會結合不同物業的性質和特點綜合實施。而無論採取哪一種定價方式，都應該遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。