臺南市「中西區」中古屋單坪比預售屋便宜20.5萬　價差幅度高達77％

臺南「新營區」位居雙科學園區之間，預售、新成屋持續推出，帶動單坪價差擴大。(圖/永慶房產集團提供)

近年受到房市熱絡、土地及營建成本上升影響，全臺各地預售屋價格上漲明顯，永慶房產集團盤點臺南市近一年預售屋、中古屋實價登錄交易資料，發現前3名的行政區預售屋、中古屋單坪價差幅度超過六成。排名第一的「中西區」土地稀缺，推升預售屋、中古屋單坪價差幅度達77%；「新營區」預售屋受惠於科學園區，與中古屋單坪價差幅度達63%，位居第二；「安平區」則是環境舒適、吸引退休族羣涌入，以單坪價差幅度達62%、排名第三。

臺南市生活機能最佳的「中西區」，預售、中古屋單坪價差逾20萬，更顯中古屋價格優勢。(圖/永慶房產集團提供)

「中西區」舊城區 地理位置優異、生活機能也超便利

臺南市「中西區」預售屋每坪均價47萬元，較中古屋每坪單價多出20.5萬元，令中古、預售屋單坪價差幅度達到驚人的77%；換句話說，同樣是30坪，預售屋跟中古屋價差高達615萬元。永慶不動產臺南中正西門加盟店東鍾子茜表示，中西區作爲臺南的舊城區，完美融合了新建設，是許多老臺南人夢寐以求的居住地點！不僅知名小吃林立，也有百貨公司、火車站等大型建設，商圈也都是最精華的地段，生活機能相當頂尖。

鍾子茜店東補充，因爲是舊城區，因此中西區物件屋齡都偏大，至少都是30年、甚至是40年起跳，整理修繕成本相對高、中古屋價格偏低；此外，因爲地段精華、土地成本高，預售屋不僅數量稀少、且價格不斷攀升，持續拉大預售跟中古屋的價差。然而，對於追求生活便利性的購屋族羣來說，中西區則是最佳的購屋地點，若因預算有限而有意購買中古屋，也務必考量後續修繕費用，才能做好財務規劃。

雙科學園區帶動 「新營區」價差明顯

臺南市「新營區」預售屋跟中古屋每坪價差達10.4萬元，但因房價基期低，預售屋及中古屋單坪價差幅度飆升至63%、位居第二名。永慶不動產新營三民中華加盟店長周大傑說明，新營區爲原臺南縣行政中心，因此人口聚集、生活機能相當不錯。且新營也剛好位於臺南善化、嘉義太保的中間，許多在科學園區上班的通勤族也會在此買房，生活便利性較科學園區周遭好上許多，也帶動近年新營區預售屋、新成屋的數量大增。

周大傑店長指出，新營區中古屋以屋齡25-30年爲主，多爲透天厝，較少有大樓的選擇，而預售屋、新成屋剛好能補上大樓物件的缺口。然而受到營建成本上升影響，預售屋價格持續攀升，單坪價格達27萬元、朝3字頭邁進。而中古屋單坪均價還在1字頭，1千萬元內有機會買到40-50坪的物件，相對友善親民，也是不錯的選擇。

步調悠閒的臺南「安平區」吸引外地購屋族移入，千萬預算就能買到40坪中古屋。(圖/永慶房產集團提供)

「安平區」觀光休閒氣氛濃 吸引退休族移入

預售屋、中古屋單坪價差幅度達62%的「安平區」、名列第三，其休閒觀光區的定位，在臺南有相當強勁的買氣。永慶不動產臺南五期市政加盟店東楊旭昉解釋，因安平區生活環境好，加上近年來重大建設如跨海大橋、綠線捷運等議題發酵，吸引外地即將退休族羣提早卡位置產。且受益於北外環道路的興建，部分南科通勤族也會在此購屋，拉擡預售屋價格。

楊旭昉店東表示，安平區的中古屋主要爲屋齡20年以上的透天厝，因環境舒適吸引鄰近區域的換屋族、小家庭前來購屋。預售屋成本上升，加上外來客對於價格接受度較高，且外來客佔成交量近五成，直接推升預售屋價格成長。若以1千萬購屋預算來看，中古屋可買到近40坪、預售屋僅25坪，且中古屋公設比低，實際室內坪數差距會更大！

觀察臺南市近一年的預售屋、中古屋的單坪價差，可發現價差大的行政區多是發展相對成熟的行政區。永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，臺南熱門行政區預售屋與中古屋單坪價差達10萬以上，建議有購屋需求的民衆，可把握目前房價小幅下修、盤整時機，擴大範圍積極看屋、詢價，不僅價格實惠，同時享有更寬廣的居住空間。此外，預售屋近期也有交易量、價格下滑現象，若是偏好屋齡小的新成屋、預售屋，也可嘗試勇敢出價，趁機撿便宜。

表、臺南市近一年前十大預售屋、中古屋價差行政區

資料來源：實價登錄資料；永慶房產集團彙整。

住宅價格篩選條件：

1.交易標的爲房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。

2.主要用途：住家用。

3.建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、透天厝及套房。

4.排除屋齡2年內、一樓及親友交易之成交資料。

5.排除預售屋年交易量、中古屋年交易量100件以下行政區

6.實價登錄資料統計自2024年2月至2025年1月。