上海第五批次土拍收金超212億 溢價率創新高

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

6月19日-20日，上海舉行今年第五批次土地出讓，吸引保利發展、招商蛇口、中海地產、越秀地產、象嶼地產、聯發房產、國貿地產、安徽省高速地產集團有限公司（下稱“安高”）等多家央國企，以及一家上海本土房企大華集團參拍。

此輪土拍共推出6宗地塊，總起拍價192.5億元，爲上海今年以來起始總價最高的一次土地出讓。總出讓建築面積約31.36萬平方米，最終成交總地價212.57億元，整體溢價率10.44%。

其中，熱度最高的兩宗地塊分佈於內環內的楊浦區及外環外的浦東曹路板塊。浦東曹路地塊雖然位於浦東外環外，但由於板塊內目前在售的金海汀雲臺及安高隴院去化順暢，尤其是象嶼地產與聯發房產合作開發的金海汀雲臺，前兩次開盤均觸發積分，導致象嶼地產、聯發房產、安高三家對這宗地塊興趣極高。相反，央國企對內環內熱門區域的爭奪激烈，在曹路地塊，華潤、招商蛇口等在上海站位第一梯隊的房企集體消失了。

易居研究院副院長嚴躍進指出，此輪土拍6宗地塊有5宗溢價成交、1宗底價成交，且內環內與外環外核心板塊競爭激烈。上海“差異化供地”的同時，是房企在競價時顯得謹慎保守。這也表明了房企堅定買入上海去化順暢的優質地塊。

廈門國資廝殺外環外

本輪土拍最精彩的一場莫過於20日的收官之戰。當天參拍的4家房企中，有3家是來自廈門的國企，分別爲象嶼地產、聯發房產、國貿地產，還有一家是安高。

最後象嶼地產、聯發房產緊咬價格不放，競爭一度白熱化。地價觸達“中止價”之後，4家參拍房企均進入競品質環節，競品質環節觸頂後又邁入第二輪競價。總共經歷72輪競價之後，聯發房產以21.004億元競得該地塊，樓板價33957元/平方米，溢價率41.68%。這創下集中供地以來土地溢價率新高。

業內人士分析，經測算，地塊拍到“中止價”已經大幅壓縮房企盈利空間，“超出正常生意邏輯。”聯發房產此次不惜成本砸錢拿地，很大程度上與其在上海增加土儲的戰略性需求有關。

知情人士透露，聯發經營業績下滑明顯，建發股份有意整合地產業務平臺。內部整合的危機感，或許也是導致聯發高價拿地擴大資產盤子，同時維持團隊運營的誘因。

建發股份（600153.HK）2024年年報顯示，其房地產業務合計實現營業收入1845.84億元，同比增長約10.09%。作爲建發股份房地產平臺之一的聯發集團，因計提存貨跌價準備等因素持續虧損，對公司整體貢獻爲-17.7億元，並沒有貢獻正向收益。

經營業績下滑源於庫存累積風險的擴大。回顧近幾年聯發集團的經營數據可見，該公司2021年-2024年資產減值損失逐年增加，從2021年的7.51億元逐漸增長至2024年的20.9億元。

或許是基於對成本與利潤的測算，前述第一梯隊的房企並未參拍曹路地塊，即便如招商蛇口在曹路板塊開發了招商花園城，也沒有參拍。

沒有報名此輪土拍的房企也表現出謹慎態度。6月20日下午，綠城中國（03900.HK）股東會上，綠城中國副總裁李駿表示，“昨天的地塊，有兩塊位置偏，不大敢去。”其表示，綠城投資上海，特別看重對地塊的研判，也在跟蹤一些好項目。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，曹路地塊吸引4家房企參拍，雖然數量上沒有前一天楊浦地塊多，但是競價過程依舊激烈。尤其是聯發，志在必得。有意思的是，象嶼也參加了這一地塊角逐，似乎此前熱銷的項目給了房企信心，都想“單幹”，所以沒多久觸及到了“中止價”，進入高品質指標競爭階段，觸及“中止價”也是今年土拍中少見的現象。

房企看重結構性機會

盧文曦認爲，上海第五批土拍拿地的房企依舊以央國企爲主力。保利發展拿了2幅地塊，重倉上海的跡象越來越明顯，而且具備一定區域定價權。可以看出，頭部房企綜合實力雄厚，重點競爭中心區域地塊，導致二線開發商扎堆競爭外圍區域。如此，房企的格局被進一步固化。

毋庸置疑，保利發展成爲本輪土拍最大贏家，以總價近66億元拿下楊浦、閔行顓橋地塊。中建則豪擲81.95億拿下寶山南大總價地王。項目周邊有華潤中環置地中心望雲、中建鉑樾等項目在售。

有意思的是，中建拿地後，地塊附近在售的華潤望雲項目業主羣裡沸騰了。部分業主對於華潤沒有增持寶山巨無霸綜合體地塊扼腕嘆息，認爲華潤沒有在寶山“造城”可惜了。甚至有部分業主爲中建項目產品力感到擔憂，生怕影響後續二手房行情走勢。

值得一提的是，建發股份最近在上海投資動作不斷。6月6日，該公司耗資123.5億，拿下虹口北外灘山壽裡片區、新江灣別墅地塊的開發權。6月19日的土拍中，建發股份旗下建發房產在金山區落下第四子，總價12.68億、樓板價1.48萬元/平方米，加上聯發房產所拿曹路地塊，實際上建發股份此輪土拍也收穫了兩宗地。

橫向對比，此輪土拍建發股份的投資金額雖小，但投資力度不輸保利發展等央企。

同策研究院聯席院長宋紅衛分析認爲，五批次土拍呈現幾個特徵：

第一、上海土拍依然是全國最熱的城市，六幅地塊中，五幅有溢價，這體現了上海樓市的投資安全邊界較高，具有較高的投資價值。

第二、上海也在積極貫徹落實好房子建設，部分地塊要求了養老服務設施配建。建發房產所拿金山新城地塊容積率1.25，開啓了郊區的低密產品打造，並取消了配建保障房的要求，有利於外圍打造高品質住宅。該地塊也實現了9.78%的溢價。同樣，曹路地塊容積率1.5，觸發二次競品質，說明開發商認可這類產品價值的實現。

第三、從房企來看，參拍的主流仍然以央國企爲主，聯合競拍也常態化，民企參拍的積極性仍然較低。

第四、區域深耕成爲房企佈局的重要方向，由於前期項目的成功，樹立了區域的品牌影響力，項目接受度較高，對於項目的去化極爲有利。保利發展在楊浦區東外灘板塊，聯發房產在曹路板塊拿地，均因同樣的思維模式。