保利、聯發補倉，上海五批次土拍共收金212.57億

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

歷時兩天的上海2025年第五批次土拍落下帷幕。

早前，上海發佈第五批次集中供地計劃，合計出讓6宗涉宅地，分佈於楊浦區、閔行區、青浦區、金山區、浦東新區以及寶山區，總出讓面積31.4萬平方米，總建築面積70萬平方米，總起價192.5億元，於6月19日和20日兩天舉行。

最後，6宗地塊成功出讓，其中，4宗溢價成交、2宗底價成交，最高溢價率達到41.68%，共收金212.57億元。

從土拍結果上看，保利連下兩城，是本輪土拍的最大贏家；緊隨其後的是聯發集團，雖只拿下1宗地塊，但溢價率卻高達41.68%，爲本輪土拍中溢價率最高的地塊；另外3宗地塊則分別被中建東孚、大華集團、建發競得。

聯發斬獲曹路地塊

41.68%，浦東曹路地塊成爲本輪土拍最高溢價地塊。

公開資料顯示，浦東新區曹路科教園區(PDP0-0306)單元C1A-3、C1A-7地塊，由兩宗子地塊組成，C1A-3地塊爲住宅用地，出讓面積爲37966.29㎡，規劃建面56949㎡，容積率1.5，建築限高40m，起始價約14.5億元，起始樓面價爲25442元/m²；C1A-7地塊爲其他商服用地，出讓面積爲4087.09㎡，規劃建面4905㎡，容積率1.2，起始價約0.3億元，起始樓面價爲6849元/m²。

綜合來看，該組合用地總起始價爲14.82億元，綜合樓面價23967元/㎡，中止價爲20.754億元。

中指研究院分析指出，曹路板塊作爲浦東新區的一個大型居住板塊，可承接金橋、唐鎮等板塊的外溢需求，截至2025年4月，狹義庫存去化週期僅4.41個月，新房整體去化速度快。

配套上，本次推出的曹路多用途組合用地毗鄰金海溼地公園，近享優質自然景觀；距離9號線和12號線的交匯站金海路站和9號線顧唐路站的直線距離均爲900m，且鄰近金海高架，可通過金海高架快速通往市中心，公共交通出行和自駕均很便利；距離曹路寶龍廣場和招商花園城直線距離均在1km以內，商業配套完善。

此外，該組合用地周邊競品極少，南側的象嶼聯發金海汀雲臺五開五罄，每次均觸發積分，總共620套房源已售完，銷售均價63823元/㎡。周邊近1年成交的宅地僅1宗，即象嶼聯發金海汀雲臺所屬地塊，該地塊由象嶼&聯發於2024年4月競得。

因此，該地塊熱度較高，開拍前便吸引了象嶼、安徽高速、聯發、國貿4家房企參與競拍。

競拍現場的熱度也居高不下，開拍第一階段競價便進入白熱化，後半程象嶼與聯發展開激烈角逐，輪番加價、緊追不捨。經過67輪緊張報價，地塊中止價20.754億元被聯發率先報出，觸發中止價。

隨後，4家競買人全部轉入競“高品質建設”指標環節，圍繞商品住宅裝修標準、公共服務設施和高端人才住房配建比例展開激烈競爭。其中，競報商品住宅裝修標準（集採價）指標上限值4500元/㎡、競報公共服務設施上限值5220㎡、競報高端人才住房配建比例上限值2%。

在競報商品住宅裝修標準階段，4家競買人均欣然接受相關條件，競拍隨即進入競報公共服務設施環節。然而，象嶼因無法接受該指標的最高值，只能無奈放棄，遺憾退出下一階段的競爭。此時，安徽高速、聯發、國貿3家企業繼續在高端人才住房配建比例指標上展開激烈比拼。隨着競價不斷推進，該指標最終觸達上限值2%。在此情形下，國貿選擇退出，而安徽高速與聯發則確認進入最終角逐。

最終，上海聯泓房地產開發有限公司（聯發集團）以總價21.004億元、商品住宅裝修標準4500元/㎡、公共服務設施5220㎡、以及高端人才住房配建比例2%的條件成功競得該地塊，綜合樓面價達33957元/㎡，溢價率高達41.68%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，本次土拍中，部分郊區地塊如浦東曹路地塊表現搶眼，溢價率高達41.7%，遠超預期。“這一數據不僅反映了房企對郊區土地市場的積極態度，也彰顯了上海各區域市場均衡發展的潛力，郊區土地市場同樣展現出強勁的發展動力。”

保利連下兩城

一次性拿下兩宗熱門地塊的保利則成爲本場土拍的最大贏家。

具體來看，保利發展力壓上海城建、中海、越秀、招商、華潤中能建聯合體，在第95輪激烈的角逐後，以35億的價格成功將楊浦區C090101單元01C5 - 02地塊收入囊中，樓板價9.55萬元/平方米，溢價率30.79%。

與此同時，保利發展還溢價拿下閔行區MHC10601單元01-22A-10地塊，總價31.40億元，樓面價38775元/平方米，最終溢價12.95%。

從溢價率不難看出，上述2宗地塊均是本次土拍中的熱門地塊，其中又以楊浦區C090101單元01C5 - 02地塊最爲突出。

公開資料顯示，該地塊東至懷德路，南至惠民路，西至許昌路，北至濟寧路，爲普通商品房，出讓面積14655.15平方米，建築面積36637.87平方米，容積率2.5，起始價26.76億元，樓面起價73039.18元/平方米。

該地塊的特殊性在於地段價值優厚。中指研究院上海數據總經理張文靜指出，楊浦區東外灘地塊位於平涼社區，鄰近雙地鐵，周邊路網稠密，生活氛圍濃厚。該地塊距12號線和18號線的換乘站江浦公園站以及18號線平涼路站直線距離均在500m以內，距十二年一貫制的區重點學校上海市市東實驗學校（上海市市東中學）直線距離約700m，距百聯濱江購物中心、東方漁人碼頭國際中心直線距離在2km以內，距三甲醫院上海交通大學醫學院附屬新華醫院、復旦大學附屬婦產科醫院（楊浦院區）直線距離在1.5km以內。

當然，在房地產下行階段，地段價值優厚只是打動房企的因素之一，不愁賣或許纔是吸引房企爭奪的主要因素。

張文靜進一步表示，項目周邊的瑞安·翠湖濱江於2024年7月開盤，推出90套房源，均價21萬元/㎡；保利外灘序BUND45於2024年12月開盤，推出74套房源，均價12.9萬元/㎡，觸發積分，當日售罄。

保利發展高溢價拿下該地塊並不意外。業內人士向觀察者網表示，新地塊有望承接保利外灘序BUND45的客戶資源，憑藉其積累的品牌影響力與客戶基礎，新項目在銷售上將更具優勢，能在一定程度上減輕銷售壓力。

“保利外灘序BUND45二期來了。”該業內人士調侃道。