REITs再破局：存量資產盤活從融資工具到生態重構

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

公募REITs近期呈現發行加速跡象。

5月30日，據證監會網站披露，國泰君安臨港創新產業園REIT擴募項目正式獲批；此外，中金中國綠髮商業REIT、中銀中外運倉儲物流REIT獲證監會准予註冊批覆。

國泰君安臨港創新產業園REIT是上海市屬國企首單獲批的公募REITs擴募項目，也是公募REITs市場第6單獲批的擴募項目。據瞭解，目前還有5單公募REITs擴募項目在申報審覈過程中。

據統計，截至2025年5月底，國內基礎設施公募REITs市場呈現規模擴容與結構優化並行的顯著特徵，發行數量與擴募進程均進入加速通道。

此前的5月21日，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT在上交所掛牌交易。日前，戴德樑行大中華區首席執行官趙錦權接受21世紀經濟報道記者專訪，就公募REITs當前發展態勢及對產業鏈的影響做出了分析。

其認爲，隨着公募REITs擴募成爲市場提質擴容的重要抓手，公募REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動的市場格局正在逐步深化，並助推存量資產運營產業鏈的重塑與變革。比如，江蘇省首單租賃住房REITs項目的落地，標誌着“產城人”融合發展進入新階段，這體現出存量資產作爲融資工具起到推動生態重構的作用。尤其是在長三角地區，由於商業存量資產的價值逐步被挖掘與重新評估，存量資產資本化活躍度也獲得提升。

重塑產業鏈

趙錦權指出，基礎設施公募REITs的加速，對於產業鏈的重塑效果正在顯現：

首先，以商業資產作爲底層資產的創新型資產證券化產品，逐漸推動不動產"投融管退"閉環，引導資金流向優質資產，降低融資成本，從而倒逼運營提效，優化資源配置。比如，此次獲得批覆的中金中國綠髮商業REIT，首次發行擬投資的基礎設施資產爲位於山東省濟南市市中區的領秀城貴和購物中心，合計建築面積爲20.09萬平方米。

其次，公募REITs可以爲基建項目引入增量資金，推動交通、能源等領域建設，帶動建築工程等細分行業發展。

在公募REITs發行過程中，基金管理、證券承銷等金融環節，可以爲機構創造新業務增長點，推動金融產品創新。

與此同時，存量資產也從"開發邏輯"轉向"資管邏輯"。趙錦權表示，不少案例體現了資產運營的創新，比如，上海靜安嘉裡中心非零售業態佔比35%，租金漲18%；深圳萬象天地活化工業遺產，引入科技企業，數字化管理成標配，商家入駐率達92%。

基礎設施公募REITs發行加速，離不開政策端的助力加持。3月16日，中辦、國辦印發《提振消費專項行動方案》（簡稱“《方案》”），提及支持符合條件的消費、文旅等領域項目發行公募 REITs，同時政策呼籲並鼓勵險資等長期資金加速入市，增強公募 REITs 市場穩定性。

趙錦權指出，《方案》推動了國內12城消費REITs的試點，比如，成都春熙路募資25億元改造後客流增40%、租金漲25%；杭州湖濱步行街夜間經濟已突破300億元。珠海“政府引導+市場化”收儲基金轉保障房，租金能做到低於市場30%的水平；華髮集團與中國信達設200億元基金改造工業區，資產增值率達到58%。

趙錦權指出，隨着公募REITs帶動基金管理、證券承銷等環節創新，既爲北京、上海、成都等城市的商業存量資產創造新業務增長點，也爲社會資本進入商業設施推動產業升級。比如，沉浸式場景有助於激發消費潛力。

趙錦權進一步舉例，珠海收儲基金與華髮信達合作模式，爲存量盤活提供樣本：前者穩市場、惠民生，後者產融結合提升資管效率。行業轉向多元業態融合、精細化管理及資產證券化。老舊廠房轉型創意產業園、購物中心升級體驗綜合體等實踐越來越多，持續提升不動產附加值。

制度創新是關鍵

趙錦權指出，基礎設施公募REITs加速，有兩個背景值得關注。首先，商業地產開始邁入存量時代。其次，傳統模式下開發商依賴的“借錢、拿地、賣房” 能力重心發生轉移，中國不動產行業正在經歷一場“價值升維”。

其認爲，在投資發展階段，政策正在重塑遊戲規則，開發投資從“粗放擴張”轉向“精準運營”，存量資產的價值提升以及產業資源導入或成爲關鍵。比如城中村改造，實質是通過“貨幣化安置+產業導入”重新定義土地價值，因此不能只看土地成本，得算清政策賬、產業賬、資金賬 。

戴德樑行估價部此前曾提出“全生命週期的資產管理”，這意味着從投資研判，到精細化運營以實現資產增值，再到資本退出，才能實現存量資產盤活價值。

那麼，如何通過資本化路徑實現存量資產盤活？趙錦權指出，存量資產的運營已不是新話題，通過資本化實現資產重新估值的過程中，金融制度的創新可以讓存量資產“持有-運營-退出”形成良性循環，尤其對商業類存量資產價值變現，能夠形成投資閉環。

一個事實是，國內城市爲了吸引科技創新企業入駐，都高度重視政策支持與制度創新，將其作爲推動發展的重要保障。比如，上海出臺了一系列鼓勵科技創新和產業發展的政策，設立科技創新專項資金，對高新技術企業給予稅收優惠和財政補貼，爲企業創新提供了有力的資金支持。

趙錦權對記者簡單闡述了當前各城在制度創新上的一些進展：上海在科研管理體制、人才評價機制等方面進行創新，賦予科研人員更大的自主權，激發了科研人員的創新積極性。深圳則通過制定產業政策，引導企業加大研發投入，鼓勵企業開展技術創新和產品創新。深圳還建立了知識產權保護制度，加強對知識產權的保護，爲企業創新成果提供法律保障。杭州將數字經濟作爲“一號工程”，出臺了一系列長期穩定的扶持政策，從資金支持、稅收優惠、人才培養等方面爲數字經濟企業提供全方位的支持。

以上海“模速空間”大模型創新生態社區爲例，自2023年9月揭牌後，已建成近6萬平方米高品質產業載體，吸引100餘家人工智能企業入駐，輻射帶動徐彙區聚集近400家大模型企業。此類專業載體通過“拎包入住”模式滿足企業對研發、測試、展示等複合功能需求，直接推動商辦物業租金溢價空間提升15%～20%。

趙錦權總結道，通過運營提升資產估值，使其順利實現資本化已是存量資產運營趨勢，“合理的退出時機、退出方式及最終的價值實現都有賴於專業團隊、數字化技術，以及在可持續發展方面的努力。”