起居室挑空、錯層陽臺……北京多區域將迎性價比更高“好房子”

起居室大挑空、開敞式風雨連廊、錯層陽臺、架空層、鄰里共享空間……未來，在北京順義、大興、昌平、房山、亦莊新城以及城市副中心，將會有越來越多這樣的“好房子”出現。

2月12日，北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》），“好房子”將率先在平原多點地區形成示範。其中，起居室挑空、按需設置封閉或開敞陽臺、架空層共享空間等均是創新點。

在業內人士看來，《技術要點》爲開發商提供了更多的開發空間和設計的可能性，未來會出現更多的錯層、複式空間。對於購房者來說，由於部分陽臺面積不計入容積率，將可獲得性價比更高的“好房子”。

統一標準：平原新城“好房子”高得房率將拉齊

《技術要點》是繼《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》發佈之後，北京市分圈層落實“好房子”規劃建設的又一政策舉措，也是推動平原新城高質量發展實施方案落地的一項配套政策。

值得關注的是，2月13日，在北京市人民政府新聞辦公室舉行的“深入落實京津冀協同發展戰略 推動平原新城高質量發展”新聞發佈會上，北京市規劃和自然資源委員會相關負責人表示，“爲提升住房品質，滿足多樣化居住生活需要，在平原新城率先示範、出臺‘好房子’政策；合理把握土地資源投放的時序和節奏，加大對重點功能區周邊的多樣化住房供應力度，適應不同就業羣體的居住需要，促進職住平衡。”

據悉，《技術要點》適用於平原多點地區（順義、大興、昌平、房山及亦莊新城），另外，城市副中心（通州）可參照執行。由於目前平原多點地區土地供應量約佔全市的60%，空間資源和政策資源比較充足。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，2025年各地針對“好房子”的工作提速，北京“好房子”政策聚焦在平原多點地區，這是北京幾個重要的新城所在地，也是“好房子”建設的主戰場，所以相關標準更具有普適性。

合碩機構首席分析師郭毅表示，此次“好房子”政策的核心是針對平原多點地區，對標準尺度進行了統一。過去各區之間的差距比較大，比如順義得房率較高，能達到110%，很多地區在90%-95%之間。目前，在產品配置標準以及得房率統一的情況下，開發商在產品設計上會有一個新的打法。這也意味着，各個區域板塊的競爭，重新回到正常的市場軌道上，不會因爲標準差距而產生差異。

新房趨勢：開發錯層陽臺，增加室內贈送空間

值得關注的是，爲了營造多樣化生活空間，滿足居民休憩、晾曬等需求，《技術要點》提出按需設置封閉或開敞陽臺。

具體內容要求，每戶陽臺水平投影面積不大於套內建築面積的10%，進深不大於1.8米。封閉陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積收取地價款；開敞陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積的1/2收取地價款；錯層陽臺上蓋高度大於等於兩個自然層高且不封閉時，不計入容積率，不收取地價款。

據郭毅介紹，過去陽臺採用封閉還是開敞設計是由開發商自主申報。但是開敞陽臺計算一半面積，封閉陽臺則是全部計算面積，現在都是按一半面積計算。政策規定錯層陽臺不計算面積，未來開發商可能會更多地開發錯層陽臺，這將增加室內的贈送空間。

“此前受限價等因素影響，很多項目把不實用、影響得房率的陽臺儘量做小。雖然減輕了房價的壓力，但客觀上卻降低了居住的舒適度。”嚴躍進如是稱。

此外，《技術要點》鼓勵豐富居住空間形式，爲滿足居民寬敞明亮居住需求，套內建築面積超過140平方米的住宅，可在起居室（廳）設置一處挑空空間。其挑空部分不大於兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內建築面積的25%且不大於50平方米的，按其水平投影面積計算容積率，超出部分按2倍計算容積率。

“局部挑空意味着整個建築設計是採用錯層式分佈。這對於開發商來說，有更多產品設計的可能性。”郭毅表示，按照套內面積25%來看，如果挑空空間可以封閉，可能會做成主臥套房的一個空間。由於《技術要點》對開發商在產品設計上提出了新的要求，可能未來的錯層、複式空間，更多地出現在高端項目。

在麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙看來，上述提高得房率的舉措，變相降低了地價，對購房者來說，得房率高的房子性價比也更高。

生活場景：風雨連廊、架空層提升生活宜居度

爲了提升城市煙火氣，補充基礎公共服務功能，《技術要點》鼓勵結合小區入口、入戶大堂或沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間，來提升小區生活宜居度、便利度，補充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會客交流等功能。同時，爲了補充健身、親子、閱讀、休閒等基礎公共服務功能，可在小區集中綠地、活動場地附近的住宅建築底層設置架空層，營造多樣化生活場景。此外，《技術要點》還鼓勵設置開敞式風雨連廊，補充室外遊憩設施和景觀空間，方便居民進行室外休閒活動。

需要注意到，《技術要點》也注重豐富城市空間形態，優化小區空間佈局，提升小區形象品質。其中，提出增加居住建築高度管控的彈性，允許局部上浮，利於形成高低錯落的城市天際線；鼓勵城市支路兩側地塊可跨支路進行地上和地下連通；鼓勵提升建築品質和新建築材料應用，對於外立面採用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質材料的，其飾面層不計入容積率。

“《技術要點》上述措施均將提升住宅品質和生活宜居度。”王小嬙如是表示。

一位不願具名的某房企負責人表示，從《技術要點》的內容來看，爲開發商提供了更多的開發空間，尤其是連廊不封閉時，不計入容積率，以及對於面積不超過建築基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，不計入容積率等，這意味着建設“好房子”，並不需要因此增加太多的開發成本。

需要關注到，自2024年以來，北京部分地塊不再設置銷售指導價及土地出讓的最高價格，這也意味着開發商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅。未來伴隨着更多“好房子”進入市場，改善性住房需求有望得到進一步釋放。

市場影響：“好房子”更吸睛，提高區域樓市競爭力

郭毅表示，相比較而言，目前平原新城的去化壓力較大，“好房子”新政出爐可能會加速去化。

“新政出來後，對於局部市場來說，還是會有所收緊，比如像順義等此前報規尺度比較大的區域或會適度收緊。但對於在售的一些已經審批規劃且得房率較高的項目來說，則是個利好，可以藉機加速去化。”郭毅表示。

上述房企負責人表示，隨着平原新城更多“好房子”的出現，長期來看，市場競爭力會有所增強，吸引更多購房者，同時也將吸引更多企業在平原新城拿地。但是短期來看，部分地區對於在售項目會有一定的影響，畢竟“好房子”的吸引力更大。

“北京‘好房子’的規劃建設內容，既是將來售樓處的‘賣點’，也給了購房者實實在在的實惠。”嚴躍進認爲，客觀上有助於住宅小區整體品質的提升，助力2025年北京房地產市場繼續向好發展。

整體來看，北京市規劃和自然資源委員會相關負責人表示，《技術要點》進一步統一平原多點各區審批標準和管理尺度，正向引導各區住宅項目高效審批，更好地服務平原多點地區高質量發展。統籌考慮新增供應和存量去化，在提振土地市場和住房市場信心的同時，也要爲住房市場長期穩定可持續創造條件。最終目標是以住房品質提升推動住房供給側改革，以政策創新滿足多樣化居住生活需要。

王小嬙也認爲，《技術要點》率先在北京平原多點地區實施，旨在提振土地和住宅市場信心，同時也將更好地滿足居民多樣化的居住需求，推動住宅品質的提升。另外，該政策呼應了房地產市場的供給側改革，落實住建部“好房子”相關工作部署，在全國起到示範作用。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 楊利