配售型保障房加速入市，專家建議“籌集爲主、新建爲輔”

價格打折、封閉管理，近期多地配售型保障房加速“開賣”。

濟南第一批配售型保障房價格確定、南寧首批配售型保障房開放報名、成都首個開工建設的配售型保障房六月底預售、廣州今年第一批配售型保障房啓動選房......從一線城市到多個省會城市，多地配售型保障房的售建工作都有實質性進展。

從定價上看，配售型保障房按“保本微利”原則進行售賣，多地項目定價是周邊商品房的五六折左右，這也是其吸引購房者的最大優勢。同時，配售型保障房實行封閉管理，禁止變更爲商品房流入市場，金融屬性被取消，與以往的政策住房有較大區別。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，配售型保障房政策若能長期發展，市場和保障的關係將逐漸理順，剛性住房需求可由保障房滿足，房企也可放開手腳打造高端產品。不過，鑑於當下的住房庫存規模，建議配售型保障房以“籌集爲主、新建爲輔”。

市場價五六折起售

自住房制度改革以來，我國住房保障體系經歷過多次調整。經適房、廉租房、限價房、公租房、共有產權住房等各類保障性住房先後出現，各城市也出臺過地方性的保障房，比如北京的自住型商品房、深圳的安居型商品房和可售型人才房。

配售型保障性住房，則是我國住房保障體系的“新物種”。2024年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要“以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”，被業內視爲新一輪保障性住房建設全面啓動的信號。

今年以來，配售型保障房籌集、建設、出售工作有所加快，多地均出現實質性進展。

6月23日，濟南市第一批次配售型保障房價格確定。清河新築和鳳鳴新築兩個項目，均由濟南城發成家保障房建設有限公司開發建設，配售房源共計433套，其中清河新築項目住宅售價6750元/平方米（含裝修費用），後者售價7900元/平方米（含裝修費用）。

記者查閱發現，清河新築項目位於歷城區全福街道，附近二手房均價從9000元到1.6萬元不等，其中均價1.1萬/平方米的居多，保障房整體較周邊二手房市場價低四成左右。項目戶型則在55平方米～77平方米之間，地下車位售價約3萬元/個，預計2027年6月底前交房。

鳳鳴新築項目位於歷城區港溝片區，附近的二手房如點翠園售價1.4萬元/平方米、融創文旅城蘭亭居售價1.4萬元/平方米、珠玉園售價1.5萬元/平方米、梧桐臺售價1.3萬元/平方米，保障房售價約爲周邊項目的六七折，此外附近新房銷售均價則超過兩萬元。

6月21日至23日，南寧今年首批配售型保障房也開放報名，本次籌集的71套房源涵蓋4個項目，價格約是商品房價格的6折左右，平均銷售價格從4493元/平方米到5449元/平方米不等。據悉，南寧市已經籌集了5000多套配售型保障性住房，將陸續進入市場。

一線城市中，廣州的配售型保障房則正在選房，首批推出的兩個項目爲蘿崗和苑、嘉翠苑，銷售基準價分別爲15800元/平方米、17300元/平方米，數量分別爲936套、400套，均爲現房。據悉，這兩個項目售價約爲周邊商品房及二手房的一半左右。

根據廣州安居集團統計，上述兩個項目，在報名期共吸引了超九千戶家庭申請。其中，嘉翠苑400套房源共收到3719戶家庭申購，最終搖號確定715戶家庭進入選房；蘿崗和苑936套房源收到5286戶家庭申購，1714戶入圍選房資格，目前選房結果還未公佈。

西安首個配售型保障性住房項目滻灞家園，日前也舉辦了“交房即交證”活動。據悉，滻灞家園均價7481元/平方米（含裝修），相比周邊房價算是“半價賣房”，不過從去年12月開售至今，該項目還在“面向社會公開銷售”，尚有少量91～97平方米兩居房源。

成都方面，首個開工建設的天府新區配售型保障房項目——錦官天府花園，計劃6月底預售。按照“保本微利”的原則配售，預計銷售均價在15200元/平方米左右，每戶配贈一個地下車位使用權，最終價格以項目正式銷售時公佈的“一房一價”爲準。

定價和籌集問題較關鍵

目前，配售型保障房以保基本爲原則，主要面向工薪收入羣體、機關事業單位人員和企業引進人才，按成本“保本微利”銷售，並實行封閉管理、有條件回購，和商品住宅市場完全隔離。

在籌集渠道方面，有新建和轉化兩種途徑，可通過劃撥土地出讓、或利用存量土地進行建設，也可通過存量的人才房、共有產權房或企業破產處置的商品房轉化。其中，有城市將存量商品房轉化爲保障房，有的是原有政策房轉化而來，有的則是國資新建項目。

值得注意的是，現實中各地配售型保障房進展不一，有的剛開始徵求意見，有的正在啓動報名申請，有的則已正式開售許久，各地項目的實際熱度也不盡相同。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉告訴第一財經，各地配售型保障房進度不一，主要與建設週期、項目定價有關。配售型保障房的重要特徵是，要按成本保本微利定價，與周邊商品房項目形成互補關係，但從去年至今，商品房市場價格持續調整，部分配售型保障房的價格優勢有所削弱，對未來房價的預期也影響了購房者的選擇。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也對記者表示，各地配售型保障性住房的認購情況，確實呈現出一定的冷熱差異。最主要的原因便是，隨着房地產市場持續調整，部分區域房價出現回調，使得保障房與商品房之間的價差縮小，購房者在選擇時更加理性。

此外，項目質量、戶型設計、物業服務、地段問題等，也是購房者會考慮的因素。嚴躍進還表示，配售型保障性住房封閉管理、禁止公開轉讓，雖然部分地方提及政府回購的可能性，不過在回購價格、回購條件等細節上需進一步明晰，減輕購房者疑慮。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，縱觀保障房發展歷史，此前出現部分保障房項目因區位偏遠、配套缺失等問題，最終項目空置、造成資源浪費。未來，在配售型保障房建設籌集過程中，需要特別關注區位、配套等因素，切實滿足剛需羣體的住房需求。

值得注意的是，當前我國房地產市場供求已經發生明顯變化，多數城市存在較大庫存壓力，房地產總體供過於求。在這種情況下，如何平衡好配售型保障房的建設問題？

陳文靜表示，如果大量新建保障房，將對商品房尤其是剛需市場形成分流。因此，建議配售型保障房以“籌集爲主、新建爲輔”。此前政策文件也提出，在商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，避免重複建設造成浪費。

李宇嘉也稱，現有的配售型保障房建設，整體體量還比較小，各地仍處於第一批、第二批的入市過程中，對新房市場上的新規項目影響較小。對二手房來說，如果是同價格區間和產品類型，購房者的選擇增多，會形成一定競爭關係，不過整體影響不大。

“如果配售型保障房政策能夠貫徹落實並長期發展，市場和保障的關係將逐漸理順。”陳文靜稱，長期來看，剛性住房需求可以由保障房滿足，工薪收入羣體可放開手腳爲美好生活奮鬥；房企則無須再受到面積、價格等限制，可以專注打造高端改善型產品、滿足改善性住房需求。