兩單數據中心REITs估值調整背後的IDC市場

觀點網 近期，南方萬國數據REIT和南方潤澤科技REIT針對滬、深交易所的反饋意見分別進行回覆，估值均有所下調。

這兩單數據中心REITs作爲C-REITs新的底層資產類型，代表數據中心(IDC)這一新興投資領域的市場風向。

產城園區評論獲悉，南方萬國數據中心REIT針對監管問詢函提交反饋修訂版，估值調降比例爲11.9%；而南方潤澤科技數據中心REIT項目估值從42.0億元調降至37.3億元，降幅11.4%，主要原因系技術改造成本增加及審慎參數調整。

估值調整

具體來看，萬國數據REIT的國金數據中心項目估值從2024年9月30日的21.95億元下調至2025年3月31日的19.33億元，下調金額2.62億元，調整幅度爲11.94%。

該數據中心項目位於蘇州市崑山市，地處長三角核心區域，市場需求旺盛。項目運營採用不包電的業務模式，向客戶提供數據中心場地及託管服務，並收取託管服務費。

從關鍵修訂內容看，計費機櫃數量預測上修：一號樓?7kW?機櫃、二號樓?7kW?機櫃數量均上調。收入結構方面，託管服務費增長機制調整，首個合同期取消?2%的年增長條款，維持原價續約以增強客戶粘性，後續合同期恢復?2%的階梯式調價，平衡長期收益彈性與短期競爭力。

估值模型審慎性方面看，折現率從?8%下調至?7.8%，與十年期國債利率下行趨勢同步，降低資本成本壓力；同時徹底剔除殘值評估，規避資產處置不確定性風險。

無獨有偶，潤澤科技REIT的估值也有所下調，從2024年9月30日的42.03億元下調至2025年3月31日的37.25億元，下調金額4.78億元，調整幅度爲11.37%。

變化主要體現在於幾個方面，2035?年合同到期後託管服務費跳增比例從?16.1%降至?5.1%，2035?年後收繳率從?100%微降至?99%。

上架率方面，2027?年下調至86.6%，2035?年下調至?60.6%，主要原因系?2027?年將進行微改造，2035?年進行液冷改造，改造期間可能導致機櫃下架。

數據中心（IDC）近年來受到資本市場關注。

一位資本市場人士對產城園區評論表示，從基本面看，IDC是一個理論上供應量非常大，但能夠真正形成有效供應比較少的板塊，再加上需求旺盛，可能是爲數不多的在未來很長時間內都能夠保持20%需求增長的板塊。

數據中心解碼

數據中心是數字經濟發展的基礎設施。據瞭解，從需求端來看，截至2024年底，中國傳統數據中心需求市場規模爲163萬架，IT負載總計7,773MW，同比增長6.9%。未來，傳統領域如政府、金融、汽車、教育等行業的數字化轉型以及新興業務場景落地，將成爲IDC需求的新增長點。同時，AI技術發展和商用也將爲IDC帶來新的需求機遇。

產城園區評論獲悉，目前，國內數據中心服務市場主要集中在京津冀、長三角、珠三角及其他經濟發達地區。從通訊基礎設施角度來看，這些地區擁有大量基礎電信運營商佈局的大型網絡骨幹節點，通信設施完善，網絡節點覆蓋的範圍更廣，具備較好的網絡基礎。

從用戶需求角度來看，以上地區是互聯網人口最集中的地區，對互聯網需求大，大型互聯網平臺企業爲了改善用戶訪問體驗，往往將在線應用服務集中部署在該區域，而其他企業客戶因業務集中於以上地區，也傾向於將其服務器部署在靠近業務中心的區域，這進一步加劇了以上地區第三方數據中心服務商分佈集中的狀況。

有分析指，雲服務商資本開支是IDC行業週期上行的核心驅動力，頭部雲服務商在數據中心基礎設施的投入加大將帶動整體IDC市場上行週期。基於未來五年隨着AI技術進一步推動各行業的人工智能創新發展，中國IDC市場將迎來新的增長契機。預計到2029年，中國整體IDC市場規模將達到25207.8億元，預測期內（2025-2029年）複合增長率爲32%。

產城園區評論獲悉，發行REITs的萬國數據和潤澤科技均屬於第三方數據中心服務商，萬國數據、世紀互聯、秦淮數據、普洛斯、寶信軟件是規模靠前的幾家企業。

按客戶需求規模不同，第三方數據中心服務商可分爲批發型數據中心及零售型數據中心。根據科智諮詢，2024年採用批發、零售模式的數據中心按機櫃數量來看，佔比分別爲84.5%和15.5%。

批發型模式主要具備規模化和穩定性，以服務雲服務商、頭部互聯網平臺企業及金融機構等大型客戶爲核心，通過模塊化或整棟簽約的形式簽訂5-10年的長期協議以鎖定長期收益。

據瞭解，該模式充分利用規模化運營與協同效應，主要面向阿里雲、騰訊雲、商業銀行信用卡中心等需要大規模數據中心資源的客戶提供服務，客戶更關注銷售團隊整體的專業度以及運維團隊的業務水平。

零售型模式更具備靈活性與增值服務溢價，零售型數據中心採用按單機櫃或機位計費的靈活模式，聚焦滿足中小互聯網平臺企業、初創公司及傳統行業數字化轉型需求。

儘管與批發型數據中心相比計費率較低，但其利潤空間主要來源於高附加值的服務組合，網絡安全、數據備份等增值服務佔比相對較高。該模式高度依賴區域性網絡資源覆蓋能力，同時需個性化銷售策略以及持續優化的服務能力以應對客戶需求波動，快速響應市場能力與可定製的增值服務使該模式在長尾市場佔據重要地位。

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