金九銀十前夜，上海北京同步出手！郊區限購鬆綁打響樓市“保衛戰”

8月25日，上海優化調整房地產市場政策，涉及限購、公積金、信貸和稅收等方面，這是2025年首次調整。新政核心在於“核心區嚴控、郊區鬆綁”，旨在釋放需求、緩解庫存壓力。符合條件的家庭在外環外購房不再限制套數，即戶籍家庭或社保滿1年的非戶籍家庭可無限購。同時，成年單身人士按居民家庭執行限購政策，戶籍單身可在外環內購2套，非戶籍單身社保滿3年在外環內限購1套，外環外社保滿1年不限套數。這與北京類似，但上海社保年限門檻更低（外環外僅1年 vs 北京2年），力度更大。

公積金政策優化顯著，貸款額度大幅提升。購買二星級及以上綠色建築住房的，公積金最高額度上浮15%，多子女家庭首套可疊加計算，最高達216萬元，遠超北京的160萬元。此外，“又提又貸”政策落地，允許提取公積金同時申請貸款，直接緩解首付壓力。

商業貸款政策簡化，不再區分首套和二套，統一利率水平。以100萬元貸款、30年期等額本息計算，按首套房利率下限3.05%估算，月供減少約220元，進一步降低利息成本，促進改善性需求。

房產稅政策同步完善，非戶籍家庭首套住房暫免徵收房產稅；第二套及以上住房，在合併計算家庭面積後，給予人均60平方米免稅扣除。這銜接了限購優化，減輕非戶籍購房負擔。

此次調整背景是上海樓市近期承壓。2024年上海曾兩次調整政策（“滬九條”和“滬七條”），推動市場反彈，如2024年6月新房成交環比增長63.49%，12月達80.79萬平方米新高。但2025年二季度起市場下滑，6-7月新房成交面積同環比下降，7月去化率降至41%。外環外作爲新房主力（前7月成交佔比54.39%），庫存壓力高企，截至7月末庫存面積561.65萬平方米，佔全市76.6%，去化週期17.6個月，遠高於外環內的7.3個月。

在“金九銀十”節點前，北京和上海相繼鬆綁郊區限購，通過差異化策略穩定樓市。上海新政力度超預期，有望緩解高庫存板塊壓力，優化供需結構，鞏固市場回穩態勢。

此次調整正值“金九銀十”節點，上海與北京同步鬆綁郊區限購，形成一線城市“定向寬鬆”共識，旨在穩定市場信心、釋放改善型需求。分析認爲，政策通過精準釋放郊區需求，既緩解高庫存壓力，又避免核心區投機風險，爲樓市“保衛戰”提供支撐。

本文源自：金融界

作者：歸林