加碼高線城市，越秀地產“避開拿大項目”｜直擊業績會

8月26日，越秀地產披露中期財報。截至6月末，公司實現營收475.7億元，同比增長34.6%，毛利同比增長4.4%至50.6億元，對應核心淨利潤15.2億元。

行業承壓的大背景下，上半年，越秀地產實現合同銷售額615億元，同比提升11%，跑贏TOP 100房企-11.8%的同比增速，全年銷售目標達成率爲51%。

對於這一成績，同日召開的業績會上，越秀地產董事長林昭遠稱，跑贏同行得益於公司對市場的精準研判以及銷售環節的能力表現，另外比較重要的是對核心城市的佈局。

報告期內，越秀地產堅持“一城一策”的營銷策略，強化庫存去化考覈機制。上半年，越秀地產的銷售金額排名保持全國前8，一線城市銷售額貢獻佔比達到80.5%，對應銷售額爲495億元。

其中，在北京市場，越秀地產實現合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，成爲該城佔有率最高的房企。同時，大本營廣州仍然是越秀地產的主力糧倉，實現157.56億元銷售額，排名第二，比如“廣府系”瓏悅西關、熙悅江灣等項目熱銷頻現、先鋒系產品東山雲起項目開盤去化近九成；在上海，越秀地產也實現了144.92億元銷售額，位居第六名。

過往投資兌現的同時，越秀地產還在不斷加碼核心區域。上半年，越秀地產權益投資總額達109.6億元，其中92%的資金精準投向北京、上海、廣州、杭州等一二線核心城市優質地塊。

截至6月末，其在廣州、北京、上海、杭州等核心城市獲取多幅高質量土儲，新增土儲面積約148萬平方米，全部位於一二線核心城市，其中68%位於一線城市。

另外，專項債收儲土地也有助於越秀地產持續優化土儲結構。

近期，越秀地產已通過收儲退出項目3個，涉及資金135億元。其中兩個項目收儲後，公司獲得約120億元“地票”。

業績上談到這一情況時，越秀地產聯席總經理江國雄稱，該機制對公司現金流形成了有力支持，未來將把回籠資金進一步投向優質項目，推動項目佈局優化與長遠發展，“目前，廣東省通過專項債推進土地收儲力度較大，公司層面積極與地方政府溝通，對適合的項目進行研判與配合操作”。

截至6月末，越秀地產擁有總土地儲備2043萬平方米，一二線核心城市佔比達94%。這樣的土儲結構也爲公司全年目標的達成上了一把“安全鎖”。

越秀地產副董事長朱輝鬆坦言，“年初我們制定了1205億元的銷售目標，今年我們有2354億元供貨量，主要集中在一、二線核心城市。下半年，上海、北京、廣州等重點城市將有一批優質項目入市，將爲業績提供有力支撐，我們對完成全年目標保持信心”。

至於下半年的投資方向，林昭遠表示，後期公司仍將堅持精準投資、確保“投一成一”，持續聚焦八大戰略深耕城市，更加聚焦客戶厚度高、現金迴流快、收益確定性高的項目，增強投資收益的確定性。

管理層亦強調，自2021年後土地市場就已經進入買方市場，越秀地產近兩年拿地會避開拿大的項目，主要拿小的項目，“我們主要集中在老城區，很難有連片的土地，但是規模小也意味着快進快出，運轉效率較高，投資兌現度也比較高”。

其認爲，應對市場更重要的是對城市的解讀，包括對每一個街區、每一個地塊對應的客羣，在客戶研究方面，越秀地產有更深的一套辦法幫助公司在投資環節取得比較好的效果。

林昭遠也表示，“手頭有錢不怕沒項目，今年300億的投資應該可以高質量地完成”。

現金流來看，上半年，越秀地產實現經營性現金淨流入41億元，期末在手現金446.4億元。同期有息負債總額進一步壓降至1038.6億元，其中一年內到期債務佔比24%，中長期債務佔比76%；加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點。