華潤置地拋出了第二增長曲線｜直擊業績會

8月29日，標普全球評級表示未來12至18個月，華潤置地能夠保持財務實力。該機構認爲穩定且不斷增長的租賃收入將繼續支撐華潤置地的業務韌性，後者在財務上採取審慎態度，並擴大租賃項目，這應能緩解房地產開發銷售放緩的趨勢，並繼續支撐評級（BBB+/穩定/--）。

2024年上半年，華潤置地實現綜合營業額791.3億元，其中開發銷售型業務營業額爲591.3億元，經常性收入業務合計200億元，後者在總營業額中的佔比爲25.3%，但卻貢獻了51.4%的核心淨利潤，首次首次超過開發銷售型業務。

8月28日召開的2024年中期業績會上，華潤置地董事會主席李欣直言，公司第二增長曲線已經形成，“華潤置地應該是藍籌房企中，爲數不多已經成功實現從住宅第一增長曲線向商業第二增長曲線跨越的企業”。

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第二增長曲線

根據業務結構劃分，華潤置地的經常性收入業務包括以購物中心、寫字樓、酒店等爲代表的經營性不動產業務，以華潤萬象生活等爲代表的輕資產管理業務，以及以代建、文體、租賃住房等爲代表的生態圈要素型業務。

報告期內，上述業務線合共爲華潤置地帶來收入200億元，同比增長9%，收入貢獻同比提升0.2個百分點至25.3%；對應核心淨利潤同比增長14.4%至55億元，貢獻同比提升8.6個百分點至51.4%，超過開發銷售業務48.6%的佔比。

具體來看，經營性不動產業務方面，上半年，華潤置地購物中心租金收入同比增長9.7%至94.8億元，旗下82個在營購物中心實現零售額916.2億元，同比增長21.9%；寫字樓整體出租率爲75%，同比下滑6.8個百分點，營業額爲9.5億元；酒店實現營業額10.4億元，同比下降3.8%，平均入住率62.5%。

輕資產管理板塊，華潤萬象生活營收同比增長17.1%至79.6億元，核心淨利潤17.7億元，同比增長24.2%。其於報告期內管理在營購物中心108座，其中重奢購物中心13座。

生態圈要素型業務來看，華潤置地城市代建業務實現營業額3.9億元，期末在管項目358個；租賃住房業務實現營業額3.8億元，累計在管項目62個，管理規模行業排名第八。

首席財務官郭世清在業績會上表示，目前，華潤置地已經形成了“一輕兩重”資產管理架構，“一輕”是指華潤萬象生活，“兩重”分別是華潤有巢住房租賃REIT和華潤商業REIT。

數據顯示，截至6月末，華潤有巢REIT實現基金營業額3931萬元，同比增長1.5%，基金EBITDA2460萬元，同比增長4.3%；今年3月掛牌上市的華夏華潤商業REIT累計可供分配額達1.38億元，較基金招募說明書同期預測值完成度達102%。

關於現有REITs的擴募，郭世清向媒體表示，未來一到三年，除了華潤內部的資產以外，華潤有巢REIT可能還會收併購一些資產進行擴募，第一年擴募11億到21億元左右；商業REIT方面，原計劃一年擴募100億到300億元，但具體還要看市場情況，此外還有一些類REIT和私募也在規劃當中。

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開發業務重點去庫存

至於2024年的業績指引，郭世清透露稱，要更保持核心淨利潤的平穩，整體而言，購物中心租金收入增速要力爭10%的增長、經營不動產的毛利率保持65%到70%之間、購物中心毛利率爲70%到75%、開發業務結算毛利率10%到15%之間，“全口徑銷售額力爭保持行業前四”。

今年上半年，華潤置地年初庫存去化634億元，簽約佔比50.6%。報告期內整體實現簽約銷售額1247億元，在克而瑞排行榜中位居第四，權益比例69%，對應簽約面積521萬平方米，包括上海、北京、成都、深圳、杭州在內的TOP10城市簽約額貢獻65%。

按區域來看，來自華東大區的簽約額爲379.25億元，佔比最高，爲30.4%；其次是中西部大區，簽約銷售額297.8億元，佔比23.9%；北方大區佔比18.1%、深圳大區12.8%、華南大區11%，香港公司則爲3.8%。

對於當前的市場形勢，李欣表示經過過去三年的不斷變化調整，判斷房地產行業已全面進入存量時代，開發銷售型業務過去有依賴增量的慣性思維，靠投資拉動業績，現在公司已經將工作重心和重點轉移到庫存去化上來，提升全戰略組織能力。

“華潤置地行動得比較早，2019年就開始提出攻堅去化，到現在一共去化了將近2000億元的庫存，打下了一個比較好的基礎。”

今年上半年，華潤置地明顯放緩了投資步伐，其以權益地價183.3億元的價格新增了11宗土地，對應總計容建築面積202萬平方米，而去年同期新增土地35宗、權益地價705億元。

存量時代，產品競爭力是抵抗市場競爭的最佳武器。談到這裡，管理層表示當前二手房成交比例在上升，對新房市場造成一定擠壓，這種情況下開發商要爲客戶提供更具優勢的地段、更完善的社區、更好的產品、更優質的物業、更多元的業主體驗等，加強自身價值。

截至6月末，華潤置地開發銷售業務的結算毛利率爲12.4%，結算收入591億元，結算均價上升19.8%至17115元/平米。公司同期並表口徑已籤未結營業額3214億元，其中1661億元計劃於2024年下半年結算；非並表口徑已籤未結營業額844億元，其中455億元計劃於2024年結算。

資金方面，截至6月末，華潤置地總借貸規模2511.3億元，持有銀行結餘及現金1183.3億元，淨有息負債率爲33.6%，加權平均債務融資成本爲3.24%。

記者 吳典

編輯 孫婉秋