輝達總部轉往T12?專家曝「跳進另一個坑」:4大問題難解
輝達執行長黃仁勳先前宣佈臺灣總部坐落於北士科,背後投影片即是總部設計圖。(鄧博仁攝)
輝達計劃在臺灣設立總部,原本選定臺北市北投士林科技園區(北士科)的T17、T18,但因相關程序及土地問題進展卡關,目前由新光人壽與臺北市政府協調。雖然北市府另提出T12供輝達考慮,但輝達並未接受,馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文指出,若輝達改選T12,將面臨四大困境,他直言:「除非發生奇蹟,否則輝達不可能轉向T12。」
日前爆出輝達請經濟部及北市府協助,提供除T17、T18外的可用土地選項,北市副市長李四川則表示,目前T12與鬆南營區仍爲備選方案,其中T12的審覈並無問題,多數地主也願出售,鬆南營區則獲中央同意釋出。不過,何世昌分析,若輝達真的改選T12,仍將面臨以下挑戰。
首先,T12需要整合的地主數量遠高於T17、T18,T17、T18的地主僅爲北市府單一單位,但T12的情況更爲複雜,其中88、90、91地號屬豐樂地產(味丹集團),87號爲北市府,86號爲開璽建設,而位於中央的89地號,更有包括大魯閣在內的44位地主。雖然北市府表示僅剩三至四位地主需整合,但何世昌認爲此評估過於樂觀,地主有出售意願並不代表價格能談攏。
其次是地上權開發的高難度。輝達可能採「地上權」、「買斷土地」或「混合」模式,但若地主只想一次賣斷獲利,采地上權方式可能無法全數同意;而若採混合模式,地上權期滿後建物歸屬難以處理,風險極高。根據現行規範,期滿後若未續約,地上建物可能需「無償移轉」給地主,或由承租人自行拆除恢復原狀,兩種情況對輝達皆不利,此外,地上權期間地主若因轉售、繼承、拍賣等因素導致產權變動,將進一步增加未來談判與法律風險。
第三是土地成本偏高。若輝達直接買斷土地,T12加上鄰地與道路變更面積約3.8公頃,以每坪250萬元估算,總成本約287億元,若以每坪280萬元計算更高達321億元。對輝達而言,這筆金額極其龐大,雖然「黃仁勳有錢」,但以企業角度來看,將資金投入研發比購地更具效益。
最後,建築設計恐需全面修改,據瞭解,輝達已完成以「星艦」爲概念的總部設計,並敲定營造團隊,目前設計圖已根據T17、T18基地條件量身打造。若改至T12,地形、周邊環境與法規條件不同,設計將須大幅調整,整體時程與成本都會增加。