韓國打房「貸款砍到0%」臺灣能學嗎？專家這麼說

房市示意圖。記者遊智文／攝影

韓國近年重手打房不斷，但房價愈打愈高，近日韓國政府再宣佈更嚴厲打房政策，包括兩房以上買房不給貸款，貸款最長年限從40年降爲30年、貸款購屋者需在6個月入住等，不少網友表示，「臺灣可學一下嗎」。

對此，房市趨勢專家李同榮表示，韓國下猛藥的打房政策，臺灣不但不能學，反而應引以爲鑑，房產政策不能窮到只剩「打房」，政府應提出治本的房產政策纔是上策。

韓國政府新一波打房政策，包括房貸總額最高6億韓元（約新臺幣1,400萬元）、兩間以上住宅的多屋族，貸款直接歸零，換屋族若購買第二間房，原有住宅必須在六個月內售出，否則新房貸將被取消，且三年內不得再申請。

另外貸款買屋，無論是否爲首購族，都必須在購屋後六個月內實際入住，否則視爲違規；首購貸款成數從80%下修至70%；房貸最長年限也從40年縮短爲30年。

李同榮指出，2018-2021韓國總統主導25輪重拳打房，包括多房持有者最高課徵6％綜合不動產稅、多屋者購置印花稅調漲至12%、房屋持有1年內交易，課徵70%房產利得稅，房屋持有2年交易，課徵60%房產利得稅。

另外，特定高房價的區域實施限制貸款、賣房多加收10%的轉讓稅，若是兩房持有者加收20%、三房以上爲30%。

李同榮表示，相較臺灣，韓國政府打房的力道可謂有過之而無不及。但依然無效，韓國首都地區房價創下15年以來最大漲幅，漲速還贏過新加坡、香港與倫敦。

他分析，近十年韓國房價不斷失控，問題就在於頻繁的「治標而不治本」的打房政策。

李同榮表示，韓國近十年房市可分四波，第一波2015-2017年：價溫和上漲，政策平穩，整體市場相對穩定。

第二波2018-2020年：房價開始加速上漲，韓國總統文在寅祭出25輪重拳打房，包括加稅與限貸的嚴厲打房政策，但適得其反，房價越打越高。

第三波2021-2022年：房價達到高峰，漲幅驚人，政策調控也更趨於嚴格，但房價仍然越打越高。

第四波2023-2024年：歷經2021至2022年一年半利率強升12碼，從歷史低點0.5%攀升至3.5%，市場開始抑制炒作資金，且因通膨與GDP下滑，導致2023房價開始下修。

到了2023年5月，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格同比平均下降近20%，其中首爾跌幅最大，部分公寓價格短期下跌30%-40%，成交量更是暴跌70%以上。

李同榮說，當時臺灣官學界很多人把韓國房價下修解讀爲打房政策奏效，呼籲政府效法韓國，提出更嚴厲打房措施，但2023年韓國房價下修主因不是打房奏效，而是南韓央行2021年8月啓動緊縮升息循環，樓價纔出現崩盤態勢。

他表示，事實上，韓國打房過劇，導致扭曲市場，不但交易量急凍，後遺症不斷，且因過去強勁升息12碼，影響到經濟大幅衰退，只好提前啓動降息與限貸寬鬆政策，結果導致房市死灰復燃，只好再次宣佈更嚴厲的打房措施。

李同榮指出，韓國經驗顯示，無論任何國家，打房政策絕非治本的房產政策，反而會扭曲市場機制而適得其反。如何針對供需因素，找出房價高漲核心問題，對症下藥，讓自由市場能夠充分發揮其效率，纔是關鍵。

他表示，要避免炒作行爲讓少數人壟斷市場，導致買氣薄弱但成交價卻依然居高不下的情況，就得考慮到更廣的國土均衡開發、交通建設、社宅供應、產業發展等基礎建設，以及防止大衆非理性的預期心理等面向，房產政策不能窮到只剩「打房」，政府應提出治本的房產政策始爲上策。