觀點直擊丨IFC出租率維持超82% 越秀房產基金多渠道穩經營

觀點網8月14日，越秀房產基金召開了2025年度中期業績會議。董事會主席兼非執行董事江國雄、行政總裁及執行董事區海晶、財務總監關智輝等管理層出席此次會議。

財務數據顯示，期內該基金收入總額9.66億元，對比上年同期輕微下降6.6%；物業收入淨額6.79億元，按年下滑8.6%，除稅後及與基金單位持有人交易前的淨虧損爲3.374億元。期末基金平均融資成本爲3.33%，對比年初4.16%下降83個基點。

會上，管理層提到其作爲全球首單REITs首次發行熊貓債券。據瞭解，越秀房產基金通過境外SPV成功發行6億元三年期熊貓債券，票面利率低至2.70%。

分派方面，管理人繼續堅持穩健的分派政策，中期分派總額爲1.711億元，每基金單位分派人民幣0.0333元（摺合港元0.0366港元），分派收益率約爲4.21%（按2025年6月30日收市價計算），年化分派收益率達8.42%。

截至2025年6月30日，越秀房產基金共持有10個物業組合，涵蓋寫字樓、酒店公寓、零售商場以及專業市場4大類業態，佈局廣州、武漢、杭州、上海以及香港5座核心城市。物業組合估值爲418.89億元，廣州區域的物業估值佔比最大，達84%。

核心資產支撐力突出

從收入結構來看，寫字樓業務仍其收入主力，2025年中期貢獻收入5.32億元，佔總收入的55.0%，仍爲第一大收入板塊。酒店及服務式公寓收入相對穩定，錄得2.5億元佔總收入的25.9%，成爲收入端的穩定器。

聚焦業務運營層面，截至2025年6月30日，越秀房產基金旗下物業整體出租率約爲82.2%，租約單價爲187.5元/平方米/月。

其中，寫字樓板塊經營活動保持穩定。上海越秀大廈與武漢物業寫字樓出租率逆勢增長，兩者分別同比提升2.6個百分點以及微增0.7個百分點至87.2%和61.5%。

廣州、杭州等地寫字樓項目出租率均維持82%以上，經營表現穩健。同期香港越秀大廈出租率保持滿租。

同時，旗下寫字樓租戶中，財富世界500強和財富中國500強背景租戶在租面積佔比爲37.5%，此類租戶通常具備更強的租金履約能力與長期租賃需求，既能穩定出租率，也能通過品牌集聚效應提升項目價值，成爲板塊穿越市場週期的核心支撐。

值得一提的是，據業績會上管理層介紹，儘管全國主要城市新增甲級寫字樓供應同比持續增長，但廣州甲級寫字樓空置率處於4個一線城市中的次低位，充分彰顯廣州寫字樓市場的強大韌性。

與此同時，上半年越秀房產基金基金旗下寫字樓項目新籤面積實現同比增長7.5%，同時旗下物業租戶結構持續優化，資產運營穩定的基礎上實現質量提升，爲基金後續的穩健發展奠定基礎。

在越秀房產基金的多元收入版圖中，國金中心始終佔據關鍵地位。中期國金中心寫字樓部分新籤面積爲13133平方米（含貿易行業大面積簽約），出租率82.6%。其推出的4235平方米帶裝修單元去化週期僅19天，去化率近九成，顯著優於市場平均水平。

同時新引進信息科技行業財富世界500強企業、全球龍頭航運企業等優質租戶，續租率70%（留存化工、家電行業財富世界500強企業及外國領事館），租戶吸引力強韌。

商場板塊核心項目維持高位出租率，如國金中心商場出租率達96.4%，維多利廣場爲96.2%，白馬大廈（批發商場）爲95.0%，但區域消費疲軟對其部分項目形成衝擊。

酒店及服務式公寓板塊表現亮眼。廣州四季酒店和國金中心雅詩閣服務式公寓中期平均入住率分別同比上升1.1個百分點和1.8個百分點至80.1%和92.3%。

其中前者平均房價2201元/間，每間可供出租客房收入（RevPAR）達1762元，RevPAR競爭指數爲111.7。後者平均房價1128元/間，RevPAR爲1041元，RevPAR競爭指數達120.0。該板塊通過精準客羣定位與服務品質優化，有效對衝了市場波動，保持入住率與收益水平的雙增長。

主動應對挑戰

從數據來看，在宏觀經濟環境及行業下行壓力的雙重影響下，越秀房產基金收入、出租率及物業估值等指標數據均出現小幅下滑。不過，其通過實施積極的租賃策略、推進資產改造及優化融資結構等，成功穩住經營基本面。

對於未來經營策略上，會上管理層介紹，越秀房產基金2025年下半年將在寫字樓板塊重點推進全國化佈局，通過深化與戰略客戶的合作，以核心項目爲支點帶動規模化增長。

同時，將創新招商模式，構建矩陣式招商體系精準匹配租戶多元化需求，提升出租率。並推行產業化招商策略，聚焦產業鏈上下游整合，打造共生共贏的產業生態圈，增強項目競爭力與租戶粘性。

專業市場方面，則將以產業爲核心抓手，打造特色港派服裝區域，搭配靈活租賃政策吸引商戶。在此基礎上，持續深化採批團建設，強化團長資源帶的運營能力，助力品牌形象提升與線下客流增長。

同時，落地“白馬自選”與“白馬越境通”雙平臺，通過精準線上引流優化交易體系，進一步提升成交量，實現線上線下協同發展。

酒店公寓業態將借力廣州15運等下半年賽事，以“體育+賽事IP”爲核心打造主題房，精準吸引客流。同步推進酒店改造工程，下半年將推出首批新式房型，完成產品更新迭代。餐飲端則着力打造差異化產品與服務理念，全面提升客戶用餐體驗，增強業態整體競爭力。

零售板塊將加快品牌升級與經營氛圍提升，其中國金中心友誼商店已啓動整體調整與改造，將以全新面貌呈現。此外，積極開拓夜經濟消費場景，挖掘新的消費增長點，通過一系列精準有效的經營措施，推動零售業態營收提升，力爭爲投資者帶來更優回報。

同時在資產增值方面，越秀房產基金重點推進改造工程以提升產品力。已完成項目包括國金中心雅詩閣餐廳升級、白馬大廈空調系統升級、武漢越秀財富中心標準層公共區域地板升級等等。下半年，基金管理人計劃進一步推進產品力提升，持續優化資產質量。

在成本控制方面，融資結構優化成爲核心舉措。財務數據顯示，越秀房產基金2025年上半年平均融資成本降至3.33%（較年初下降83個基點），平均付息率爲3.92%，同比下降64個基點，有效節約財務成本。

成本控制成果亦體現在經營開支端，上半年總經營開支淨額爲4.32億元，較2024年同期的4.82億元有所下降，整體運營效率實現提升。

越秀房產基金抓住人民幣利率低位窗口，以“置換外債+擴大本幣融資”爲核心策略，實現了融資成本、風險敞口的雙重優化，財務結構韌性顯著增強。

具體來看，基金通過以低成本境內人民幣融資置換境外融資，人民幣融資佔比由2024年同期的41%提升至72%（147.95億元），外匯敞口則從59%收窄至28%（57.7億元），管理層認爲該比例處於平穩合理區間，有效降低匯率波動風險。

提及熊貓債發行規劃上，管理層指出公司已在銀行間市場獲得50億元人民幣熊貓債額度，當前已發行6億元，屬於試探市場的階段性操作。後續將根據市場利率與時間窗口，在合理時機考慮進一步發行，以優化債務結構。

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