營收20.3億元，越秀房產基金稱商辦市場表現有望企穩

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

近日，中國內地第一隻商業REITs越秀房產基金公佈2024年業績。受到市場環境影響，越秀房產基金營收、利潤表現均平平，自2022年以來已經第三年錄得虧損，營業收入則是三年來首次下降。

根據財報，截至2024年12月31日止財政年度，越秀房產基金錄得營業收入20.3億元，同比減少2.7%；取得物業收入淨額14.4億元，同比減少2.1%；除稅後虧損約3.4億元，相較於2023年除稅後的虧損額395.5萬元有較大幅度的下滑，這主要是由於投資物業公平值虧損影響的緣故。

越秀房產基金主要持有的物業類型包括甲級寫字樓、商業綜合體、零售商業、酒店、服務式公寓、服裝專業市場等，其主要的物業組合包括廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀金融大廈，以及位於上海、武漢、杭州及香港的核心商業區域物業。 截至2024年12月末，越秀房產基金持有物業產權總面積約118.4萬平方米，物業估值約423.1億元。

分物業類型來看，2024年，越秀房產基金主要業態表現相對平淡。其中，寫字樓業態營收減少0.54億元至11.5億元，同比下降4.5%；酒店及服務式公寓營收減少0.28億元至5.1億元，同比下降5.2%；但批發商場營收增加0.22億元至2.1億元，同比增長12.1%；零售商場營收增加0.04億元至1.7億元，同比增長2.7%。

在所有物業中，爲越秀房產基金貢獻值最大的物業爲廣州國際金融中心。這座綜合體項目全年貢獻10.08億元收入，佔營收的比例近半。此外，廣州IFC超甲級寫字樓全年續約率超八成；商場廣州IFC國金天地客流量也同比增長7.4%，期末出租率高達98.3%。

但即便如此，越秀房產基金的寫字樓業態主要營業指標仍然持續下滑。截至2024年12月31日，越秀房產基金的寫字樓出租率81.7%，2023年同期爲82.5%；不含稅租金單位爲178.1元/平方米/月，2023年同期爲185.3元/平方米/月。

酒店業態方面，越秀房產基金的核心資產之一廣州四季酒店表現尚可。2024年，廣州四季酒店的平均入住率是81.5%，同比增長1.6個百分點，高於周邊同類酒店1.2個百分點。2024年實現收入3.89億元，平均房價2136元/間/晚，高於周邊同類酒店平均房價31.8%。

與此同時，越秀房託基金旗下的專業市場項目廣州白馬服裝市場逆勢增長。年報顯示，廣州白馬服裝市場實現租金收入同比提升12.1%，出租率高達97.1%，收入貢獻率也提升至10%。

相對比而言，商業地產管理其實是輕資產運營模式，但越秀房產基金揹負了鉅額的貸款，這也對利潤造成了較大的影響。2024年，越秀房產基金也通過置換貸款，釋放償付利息的壓力。越秀房產基金稱，爲了降低匯率利率帶來的風險，越秀房產基金分別於2024年2月和12月，合計引入超過45億元貸款，用於置換境外浮息港元貸款。截至2024年末，越秀房產基金融資總體年利率爲4.16%，較年初4.74%下降58個基點；全年平均付息率4.53%，同比2023年的4.60%下降7個基點。即便如此，越秀房產基金2024年的財務支出仍然達到了近10億元。

因爲觀察到市場環境仍然會對財務報表帶來持續影響，越秀房產基金在2024年下半年減免管理人費用4000萬元，這一部分減免金額將在2025年的財務報表內反映。

同時，由於越秀房產基金的業績尚未企穩，其價格何時止跌也成爲投資者關注的焦點。

越秀房產基金管理層在業績會上表示，商業辦公類物業要看到產業的增長點在哪裡，目前觀察到部分行業處在增長期，例如AI科技類等行業以及商業服務類仍在增長，而從2024年越秀房產基金整體的運營情況來看，整個業態的出租率有一定的回穩趨勢；此外通過產品改造也使得項目的週轉率能夠有效改變，如果能夠結合產業轉型的方向，在一定的情況下商業辦公類項目的表現有望企穩。

越秀房產基金董事長及行政總裁林德良在業績會上總結稱，“2024年，在經營壓力面前，管理人堅定信心，強化風險管理，審時度勢地制定資產管理策略，竭力穩定經營基本面。通過行之有效的資產管理策略成功抓住政策紅利和市場機遇，有效支撐了基金全年經營收入。”

展望2025年，林德良表示，隨着市場信心持續夯實，基金旗下商辦、零售、酒店多元業態有望深度受益，爲投資者持續創造穩健的業績回報。