購房款優先返還 最高法新規爲住宅“爛尾樓”購房者撐腰

大象新聞記者 張子汐 鄭子怡

2025年7月23日下午，最高人民法院對外發布《關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)。《解釋》自7月24日起施行。

《解釋》發佈後，受到了不少買到“爛尾樓”網友的關注。

7月25日，大象新聞·大象幫記者採訪了北京市中倫文德（鄭州）律師事務所張宇律師，針對網友們的熱議與關切，張宇對《解釋》進行法律解讀。

記者：《解釋》所針對的“執行異議之訴”指什麼？

張宇：“執行異議之訴”顧名思義，“執行”就是強制執行案件，“異議”就是對執行案件的合法性、高效性有異議。在提出執行異議之後，如被法院執行局裁定駁回，這個時候，就要提起一個新的訴訟，立案之後，這個案由就叫作執行異議之訴。

記者：《解釋》在購房者權益的保護上有哪些具體的改進。

張宇：此前，購房者主張購房款的返還權是低於銀行的抵押權的，因爲在建設工程施工過程中，施工方有很多的方式來集資，比如說在建工程抵押、民間借貸、預售產生的購房款等。在這種情況下，一旦房地產公司不景氣導致爛尾樓出現，由此產生的糾紛案件很多。

這一點在新的司法《解釋》中有了極大的變化，新的《解釋》中，購房款的返還權，在符合一定條件的情況下，大於銀行的抵押權。

記者：許多網友對《解釋》第十一條的內容十分關注，請解讀一下其中的新變化。

張宇：《解釋》第十一條明確，人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者爲由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持，

如果購房者僅支付了一部分房款，申請執行異議之訴，在一審法庭辯論終結之前，購房者需要把全部的房款一次性補齊。把房款支付到法院，用於全部案件的執行，這樣法院纔會支持購房款的返還權優先權的主張，這是一個新的改變。

另一項條件是“所購商品房系用於滿足家庭居住生活需要”，這意味着這一部分司法解釋不適用於購買商鋪、寫字樓等以投資爲目的的房產的人羣。

記者：第十二條中“請求在建築物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行並申請向其發放的”是什麼意思？

張宇：變價款可能會涉及房屋已經被拍賣。這種情況下，案外房產消費者想要追回損失，符合一定條件的，也有優先權從變價款中獲得返還款項。

記者：若房屋增值，購房者能否主張差價損失？

張宇：我認爲不能。因爲司法解釋的目的在於平衡購房者和其他債權人，包括其他優先受償債權人之間的權利。如果對於購房者的利息、違約金、增值收益等全部都支持的話，對其他的債權方是不公平的。另外，法律優先保護的是生存利益，並不是增值收益等經濟利益。

記者：《解釋》對買房者來說，是不是一個特別利好的政策？

張宇：對於爛尾樓業主的權利的主張，可以說是比較利好。《解釋》第十二條明確，商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建築物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行並申請向其發放的，人民法院應予支持。新的司法解釋，有利於維護廣大消費者和購房者的基本權利。

記者：《解釋》的施行，除了對房屋消費者有影響之外，它對房企、金融單位有什麼樣的影響？

張宇：我認爲，這算是一種對房企的洗牌。購房者主張購房款的返還權高於銀行的抵押權，會使得銀行的行爲趨向謹慎，銀行會加強放貸監管，適當提高貸款利率，對貸款對象資格的審查也會更加嚴格。因此，一些小型的房企，融資將會變得更難。但這也會倒逼房地產開發企業集資過程規範化。

記者：舉例來講，比如說我買了一個房子，尚未交付，房地產開發商就已經破產，拍賣款也覆蓋不了消費者的購房款，我應該如何利用《解釋》來維護自己的權益呢？

張宇：需要注意，《解釋》討論的是過程，是過程中的優先級；而每一個具體問題需要的是結果，要根據個案來裁定，其中會涉及商業行爲甚至刑事責任，在個案的審判中，這些都有專門的法律指導。

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