房屋「假買賣、真贈與」要補稅 境外不動產若出售給二親等內親屬須證明

國人若把境外不動產出售給二親等內親屬，務必留意贈與稅問題。記者朱曼寧／攝影

國人若把境外不動產出售給二親等內親屬，務必留意贈與稅問題。財政部高雄國稅局提醒，無論不動產位於國內或國外，只要買賣雙方無法提出價款支付與資金來源確實證明，就會被視爲「贈與」，依法課徵贈與稅。

這項規定是爲了防堵部分民衆「假買賣、真贈與」來規避應繳的贈與稅。

《遺產及贈與稅法》規定，只要是經常居住臺灣的國民，不管贈與財產位於境內或境外，都須依規定申報贈與稅，尤其是二親等以內親屬間的財產移轉，法律明確要求，必須能提出確實價金支付證明，包含金流紀錄與資金來源，否則會被視爲贈與課稅。

境外不動產移轉親屬注意事項

換句話說，即使父母與子女簽訂買賣契約書，如果欠缺收付價金證明，稽徵機關仍可能認定這是「假買賣、真贈與」。

國稅局說明，實務上這類案件並不少見。舉例來說，一名林姓民衆2022年將境外房產移轉給女兒，但並未申報贈與稅，後來透過與租稅協定國間的資訊交換，國稅局發現該筆交易，並通知林先生限期申報或提出說明。

林先生雖然提出買賣契約書與當地不動產鑑價報告，強調是以買賣方式處分房產，但始終無法舉證女兒有實際支付價金的金流紀錄，因此仍被依照法律認定爲贈與行爲。

經計算，該境外房產價值約1,779萬元，扣除當年度贈與免稅額244萬元後，以10%稅率計算，林先生必須補繳贈與稅153.5萬元。

國稅局提醒，許多民衆誤以爲境外財產不在臺灣，就不用受到臺灣遺贈稅法規範，但根據現行規定，只要納稅人經常居住於臺灣，無論財產所在地，都須依規定申報並繳納贈與稅，特別是親屬間交易，因爲最容易被用來規避課稅，國稅局會特別要求提出確實的金流證明。

國稅局建議，若有打算將境外不動產移轉給親屬，務必同時準備好相關文件，包括買賣契約、收付款紀錄，以及買受人資金來源證明，避免事後因爲舉證不足，被稅局認定爲贈與並補稅，只有妥善準備完整文件，才能確保交易合法，也能避免被課徵大筆贈與稅，造成額外負擔。