城投加速“入場”土儲專項債發行 年內規模或達6000億—8000億元

本報記者 石健 北京報道

隨着土儲專項債迴歸，多家城投通過土儲專項債推動土地業務加速升溫。

公開信息顯示，作爲首批試點的廣東省，近期廣東省發行307.1859億元債券，用於回收19個地市的86個項目。此外，2025年北京市政府專項債券（一至十期）合計發行規模已達531.47億元，其中143.82億元被用於32個土地儲備項目。另據企業預警通數據顯示，2021年至2024年城投拿地金額合計7.97萬億元，假設整體的開工率爲30%，仍有5.57萬億元賬面土地金額有待開發或被收儲。

多位城投業內人士向《中國經營報》記者表示，土儲專項債的發行將“託底”城投公司回收閒置土地，將進一步激活土地及房地產業務。

土儲業務“你追我趕”

“春節過後，我們一直在加速閒置土地的收儲工作。首期收購土地金額就超過了5億元。”採訪中，佛山一家城投子公司負責人向記者說起了土地收儲近況。

當記者問及土儲專項債發行的意義時，該負責人表示：“以往‘去庫存’，大多采取刺激消費端的方式，但是，隨着土儲專項債可以利用，我們‘去庫存’的手段更加多元化，通過對房企閒置土地的回購，加大‘去庫存’的力度。”

記者注意到，隨着土儲專項債的推出，廣東各地收購閒置土地形成“你追我趕”之勢。截至2025年2月，廣州、佛山、河源、珠海、中山、茂名、雲浮、潮州、汕尾、肇慶等城市發佈2025年第一批專項債收儲閒置土地公告，土地用途包括二類居住、商務、商業、辦公、旅遊等。2月7日，珠海市自然資源局發佈了《關於珠海市2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格的公示》，擬收儲14宗用地，收儲總價約66.5億元。2月6日，廣州市花都區發佈收回收購存量閒置土地公告，2025年第一批擬收回收購的存量閒置土地項目及擬收回收購價格。花都區廣花公路以東、雅瑤路以北的廣花公路東三地塊（二期）地塊，擬收回收購價格6.73億元；2月7日，惠州市自然資源局公示了擬收回收購閒置土地信息，擬對8宗國有建設用地使用權進行收回收購，全部位於惠城區，均爲商住用地，擬收購總價約47.4億元……

企業預警通顯示，截至2025年2月，在統計的102宗地土地使用權人中，出現了31家城投及子公司的身影，合計收儲價格約97億元。

中證鵬元工商企業評級部研究員郜宇鴻分析認爲，作爲全國首批重啓的地區，廣東省本輪發行土儲專項債呈現兩大特徵：一是回購對象主要爲地方國企尤其是城投平臺，城投平臺土地佔比超過70%；二是收購價格基本在原值80%以上，部分溢價超100%，既緩釋國有資產流失，又緩解城投流動性壓力。

郜宇鴻告訴記者，2024年12月專項債省級“自審自發”開始試點，浙江省、江蘇省、廣東省和山東省此類土地依賴程度更高、城投拿地託底現象更爲顯著的省份，因其土地價值高、財政彈性足，專項債用於收購閒置土地的體量可能會更大。

記者注意到，隨着土儲專項債試點範圍擴大，未來將有更好的業務想象空間。企業預警通數據顯示，2021年至2024年城投拿地金額合計7.97萬億元，假設整體的開工率爲30%，仍有5.57萬億元賬面土地金額有待開發或被收儲。

記者瞭解到，市場最爲擔心的收購價格方面，有業內人士表示，本輪廣東省土地收購價格基本在原值8折以上，甚至部分土地的收購價格超過原值的100%。本輪迴購的土地大部分爲2021年至2023年掛牌出讓的土地，考慮到土地市場的跌幅，折價回購對被回購人的賬面資產影響較小。

預計年內規模6000億—8000億元

記者根據北京市發佈的土儲類專項債數據統計，2025年北京市政府專項債券（一至十期）合計發行規模達531.47億元，其中143.82億元被用於32個土地儲備項目。不過，與廣東省有所不同，北京市發行專項債所支持的土儲項目仍爲傳統一級開發項目，即在土地出讓前，對土地進行整理、投資、開發的過程，不涉及收回收購存量閒置土地。

對此，先河律師事務所律師白逸民認爲，土儲專項債應該有更大的想象和使用空間。“現在盤活存量資產是個熱門話題，更是熱門產業。隨着近年來出現的停工爛尾房地產項目，可以利用專項債進行土地儲備，進而盤活停工爛尾項目。近年房地產開發市場降溫，一些不具備明顯區位優勢和條件的土地時常出現流拍，若能夠通過申請政府發行專項債用於收儲該部分未開發土地，一方面能夠實現閒置土地的重新利用，另一方面爲爛尾項目的復工續建提供至關重要的啓動資金，同時也爲破產財產的處置變價提供新思路，可謂一舉多得。”

中證鵬元報告顯示，2017年至2019年，土儲專項債佔新增專項債額度的平均比例約爲30%，其中2018年峰值達42.5%。2025年我國新增專項債額度爲4.4萬億元，按歷史比例30%估算，土儲專項債發行規模會超過1萬億元。但考慮到當前地方化債任務更加優先，較多專項債額度需用於隱性債務置換，實際比例可能低於歷史水平，預計2025年土儲專項債發行規模約爲6000億元至8000億元，佔新增專項債限額的13%至18%。

廣東省發行的第一批土儲專項債的平均收購單價約爲7000元/平方米。若按廣東省收購單價推算，6000億元專項債可化解約0.75億平方米；若發行規模達8000億元，則化解量升至1.34億平方米，將有效推動土地去化週期縮短。

中債資信企業與機構部負責人孫靜媛認爲，當前推進專項債用於土儲有兩方面積極作用：一是促進房地產市場平穩健康發展，專項債資金用於收儲房企閒置土地，可減少市場存量土地規模、改善土地供求關係，促進房地產市場止跌回穩。二是減輕地方財政壓力和城投債務風險，專項債資金用於土地一級開發等，相較於地方政府通過城投平臺融資舉債更透明，同時城投公司亦可以更高效地推進土地儲備等相關工作，緩解地方財政對城投平臺的融資依賴，減輕地方財政壓力和城投債務風險。

孫靜媛預測，在政策支持下，2025年土儲專項債發行重啓，經濟強省和試點地區可能成爲發行主力。她建議土儲專項債使用上應嚴格按照規定，確保資金用於符合條件的土地收儲項目；同時要密切關注土地市場動態和地方財政收支狀況，合理確定發行規模和節奏，對土地市場長期疲軟地區，需建立專項債額度動態調整機制，防止償債缺口擴大、防範債務風險。

（編輯：李暉 審覈：何莎莎 校對：顏京寧）