城市更新頂層設計出爐 有望激活萬億級市場

財聯社5月15日訊（記者 王海春）中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日印發《關於持續推進城市更新行動的意見》，指出實施城市更新行動，是推動城市高質量發展、不斷滿足人民美好生活需要的重要舉措。

意見要求，堅持穩中求進工作總基調，轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實施城市更新，促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市。

意見提出八項主要任務，包括加強既有建築改造利用，推進城鎮老舊小區整治改造，推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，加強城市基礎設施建設改造等。

中指院研究總監吳建欽指出，本次政策出臺有幾個重要的背景。

“城市更新是推動我國城市開發建設方式轉型，促進城市高質量發展的重要舉措。當前發展形勢下，城市更新對於穩增長、擴內需、惠民生的重要作用進一步顯現。另外，近幾年以來，城市更新在實施過程中仍然存在諸多難點、堵點，需要頂層設計推動各地創新政策機制。”吳建欽稱。

其表示，本次出臺的政策內容豐富，涉及不少重要方面，是直接以城市更新爲關鍵詞出臺的頂層設計，通過多維度部署任務、出臺系統性保障措施，爲城市更新提供了頂層設計框架。這對於各地在“十五五”期間推動系列政策創新、制定重點任務、明確發展目標，具有重大的指導意義。

“從最新政策體現的核心來看，相關舉措更加突出城市更新改造對於城市高質量發展的重要意義。同時，包括舊改等措施，會帶來更多與房地產行業相關的重要機遇。而通過從大規模新建項目轉向精細化改造，可更好補齊民生短板，並帶動更多改善型市場需求。”58安居客研究院院長張波表示。

研究員表示，本次政策中有幾個方面值得關注。

張波強調，房企在本輪改造中，不再依賴傳統的拆遷重建模式，而是轉向精細化運營和改造，這對於專注於城市更新、舊改的開發企業將形成明顯利好。對於在改造過程中，涉及的危房改造、老舊小區加裝電梯、社區商業配套升級等，與此相關的細分領域及行業企業，都將獲得不少發展機會。

“另外，高層反覆強調的‘好房子’，會在更多舊改項目中得到體現。生態修復和智慧城市建設的要求，會推動綠色建築和智能技術的應用，在改善居住空間的同時，也將更多體現出綠色、智能和低碳等特點。”張波稱。

值得關注的是，在投融資方式方面，意見強調了中央及地方財政對下階段城市更新的重點保障，以及強化金融機構的信貸支持、REITs等金融工具支持。

加強支撐保障方面，意見提到，健全多元化投融資方式，加大中央預算內投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持。中央財政要支持實施城市更新行動。地方政府要加大財政投入，推進相關資金整合和統籌使用，在債務風險可控前提下，通過發行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，嚴禁違法違規舉債融資。

就政策中提到的多樣化融資支持，分析師表示，大部分城市更新項目具有改造資金需求巨大，前期投入成本高、回報週期長的特點，不少城市更新項目回報週期長達8-10年，若地方財政承壓，可能會引發項目延期等問題，因此需依賴專項債、政策性貸款等多方面資金進行支持。

“政策重點提及基礎設施公募REITs支持，將向城市更新項目開放，這將爲其發展帶來更多資金側支撐。同時，地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，專項債本身並非簡單的輸血，而是重構城市更新優化體系的催化劑，真正將資金導向能夠持續產生現金流的民生改善型工程，並推動房地產行業有序進入存量運營主導時代。”張波在接受記者採訪時說。

此外，在張波看來，加力推動城市更新，能在客觀上起到有效盤活利用存量低效用地的作用。在落實中央“收儲”基礎上，可完善閒置土地使用權收回機制，對於存量低效用地建設應用會起到積極作用，尤其是在用於保障性住房、產業建設和公共服務設施等方面，體現得更加明顯。

多位分析師認爲，加力實施城市更新不僅有利於城市發展，也將成爲激活市場的重要引擎，有望帶動萬億級別的市場。

2月28日，住建部副部長長姜萬榮在國務院政策例行吹風會上表示，城中村改造政策支持範圍從35個城區常住人口超300萬的大城市擴展至地級及以上城市，旨在推動城市更新和居民安置。

關於城中村和危舊房改造，住房和城鄉建設部部長倪虹在今年兩會民生主題記者會上繼續強調，要在新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。

國海證券首席經濟學家夏磊表示，以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。在合理調整城中村區域土地規劃條件後，還將拉動原址建設約5000億元的建安投資。

吳建欽表示，隨着我國城市更新的頂層設計進一步完善，下階段從各部門到各地有望進一步出臺更多細化、可落地的支持性政策，合力推動我國城市更新進入多效益統籌、多模式創新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的高質量發展期。

“在可持續的城市更新模式和政策法規的引領下，我國城市更新在穩增長、擴內需、惠民生的重要作用將進一步顯現，推動我國城市開發建設方式轉型與城市高質量發展。”吳建欽補充道。