層高超3米、4層及以上裝電梯……住宅國標明確好房子的硬指標

新建住宅建築層高不低於3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了牆體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛生間門的通行淨寬；提高了陽臺等臨空處欄杆高度……3月31日，住房和城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規範》（簡稱“規範”），要求住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧爲目標，遵循“經濟合理、安全耐久，以人爲本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則。規範將於今年5月1日起施行。

在業內人士看來，我國住宅建設進入品質提升新階段，要不斷完善標準規範，推動建設“好房子”。此次規範出臺是住宅技術標準的迭代升級，其不僅是住宅項目的底線要求，也爲“好房子”建設提供了指導，通過強制性住宅規範，疊加建設“好房子”的市場引導，推動房地產行業轉型升級。

住宅層高“長高”20釐米

今年“好房子”首次被寫入政府工作報告，“好房子”建設提速有助於住宅產品迭代升級，以優質供給促進市場止跌回穩。3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹表示：“近期，住房和城鄉建設部在組織編制《好房子建設指南》、修訂《住宅項目規範》，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。”

住宅層高標準提升是此次規範修訂的重要指標之一，提升了住宅空間標準，提高了居住的舒適性。根據最新規範，住宅層高由現行版本規定的“宜爲2.8米”提升至不低於3.0米，臥室/起居室淨高由不低於2.4米提升至不低於2.6米。

而2011年版的《住宅設計規範》（以下簡稱“舊版規範”）規定，“住宅層高宜爲2.8米”。新版規範的層高標準比過去增加了20釐米。而且，不再採用“宜”這種建議性字眼，而是採用“應”體現了強制性的約束。

對此，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，隨着居民生活品質的提升，人們對居住舒適度也有了更高的追求，層高標準的提高不僅有助於實現更多住宅功能，還能優化室內的採光和通風效果。同時，更大的空間靈活性也爲不同家庭的個性化裝修設計提供了更多可能性。

中國建築標準設計研究院有限公司副總建築師郝學表示，從設計角度來看，房子是一個家庭生活的容器。隨着生活品質的提升，房子涉及通風、採光，以及溫度和溼度等多個維度。近幾年地暖已經非常普及，地面佔用的厚度必然增加。此外，新風系統、中央空調也已普及，會佔用一定的頂部空間。“現在人們的平均身高在增長，房子（高度）也要適當調高。”

值得關注的是，在住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的背景下，尤其是在“好房子”建設導向的推動下，2024年以來，包括江蘇省、江西省、湖北省、河南省等多省市在內已先行調整層高地方標準，標準普遍集中在3米到3.3米之間，如《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》規定，改善型住宅的層高不應小於3.1米，設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統的改善型住宅層高不應小於3.15米。

綜合來看，新版規範將層高提升了20釐米，既考慮了我國居民身高增長的趨勢，能有效改善空間感受，同時提升室內天然採光和自然通風，更增強了功能靈活性，爲多樣化裝修、生活需求變化提供更充足的條件。

4層以上需設電梯，樓板隔聲、電梯噪音指標更嚴格

通過新舊版本的住宅規範對比可以看到，住宅的品質整體提升，同時也提升了居住安全性和便利性。

舊版規範要求戶（套）門洞口寬度≥1.0米，但未明確指代淨寬，實際成品門或因門框、門扇厚度等影響，淨寬通常不足0.90米。新規範明確指出，戶門通行淨寬不應小於0.90米，戶門合理加寬可兼顧通透性與私密性，並提升緊急疏散效率。此外，新版規範對臥室門、廚房門、衛生間門的通行淨寬也提出了具體要求。

在電梯設置方面，新版規範降低了電梯設置的樓層要求，從原規定“七層及以上需設電梯”調整爲“四層及以上需設電梯”，這一規定進一步提升了居民出行便利性，解決低層住宅（如多層、小高層）老年人、行動不便者通行問題。

此外，舊版規範雖然要求設置擔架電梯，但未明確擔架電梯的尺寸，且各地城市的標準也不相同，新版規範統一了電梯轎廂尺寸，一方面便於電梯的設計、生產與維護，降低成本；另一方面可確保擔架等救援設施進入電梯，提升了應急救援能力，讓居住更加安全。另外，對於十二層及以上住宅的電梯數量，也由原來“每棟樓不少於兩臺”調整爲“每個住宅單元不少於兩臺”。

曹晶晶表示，舊版規範按住宅層數對陽臺欄杆高度提出了不同要求，2022版《住宅項目規範》（徵求意見稿）將陽臺欄杆高度統一調整爲1.1米，新版規範再次將這一標準提高至1.2米。通常來說，陽臺、外廊等臨空處欄杆的防護高度應超過人體重心高度，以避免人靠近欄杆時因重心外移而發生墜落事故，隨着我國居民平均身高的提升，護欄高度也需要適當調整，以便於爲居者提供可靠的安全防護。

值得關注的是，隨着人民生活水平的提高，居民對安靜環境的要求越來越高。新版規範將樓板隔聲性能指標由“不大於75分貝”提升爲“不大於65分貝”，並規定了建築設備如電梯、水泵等傳播至臥室起居室內的建築設備結構噪聲限值，這將大幅減少噪聲干擾問題。

此外，新版規範還在人均集中綠地面積、不同氣候區供暖/空調設施設置、公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內等方面提出了相應的要求，以提升居民居住的安全性和便利性。

影響：促進換房需求，提升梯度住房消費

新版規範出臺，會對房地產市場產生怎樣的影響？李宇嘉認爲，從2023年開始，大多數剛需開始轉向二手住房和租賃居住，新房市場開始主要面向改善型住房需求。新房市場已開始向配套完善、品質優越、服務良好、功能先進的“好房子”靠攏。很多改善型產品，特別是一些低密度的項目，已經開始試行3米層高，並且在隔聲、降噪、安全等方面加大投入進行競爭。

需要注意的是，“新版規範是底線指標，將住房建築標準拔高了，對所有買新房的人羣都是利好，而市場上已經面世的改善型住房，開發商競爭內卷的是上限指標以及高限指標，已經超越了底線指標，所以影響並不是很大。”李宇嘉說，該規範的出臺對存量在售項目的衝擊有限。

雖然在部分業內人士看來，新版規範在執行過程中還存在各種制約，不過整體來看，“這不僅是住宅技術標準的迭代升級，也爲‘好房子’建設提供了指導，通過強制性的規範和市場引導推動房地產行業轉型升級。”曹晶晶表示，從目前來看，我國住宅建設進入品質提升新階段，要不斷完善標準規範，滿足人民羣衆對於改善居住條件的新期待。

對企業而言，曹晶晶認爲，需圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”目標，在成本管控、產品設計、技術適配、市場定位等環節提升自身能力，打造好產品。

“新規範的實施能激發大家改善住房的願望，促進換房需求。”李宇嘉表示，新規範實施後，好產品的供給會產生示範效應，從而帶動換房需求，也讓市場上的產品供給更加多元化。換房需求釋放出來以後，會帶動二手房掛牌，進而帶動構建先租後買、先小後大、先“上車”後改善、逐步提升居住福利的梯度購房消費模式，這是我國房地產可持續發展的路徑，也是房地產發展的新模式。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 陳荻雁