不動產信託 公會提三解方

不動產信託三錦囊

不動產詐騙案件時有所聞，加上手法層出不窮，導致部分高齡者後續退休安養居無定所。爲協助高齡者建構不動產資產安全網，信託公會提出三解方，一是信託前的調查與確認，事先篩選適合交付信託之不動產標的；二是透過責任保險轉嫁風險或信託契約約款明確受託義務與責任；三是訂定委託第三人代爲處理不動產管理事務之標準化流程。

信託公會秘書長呂蕙容指出，我國今年邁入超高齡社會，市場上詢問以信託機制管理不動產的需求殷切。老年後帶來財產管理及人身照顧等安養問題，也逐步顯現。而高齡者隨着年齡的增長，面臨到子女成年空巢、房子整理與打掃負擔、既有設施不符生活便利性，或舊房子已不適合居住，不少民衆考量搬遷至安養中心，或移居至有電梯的住宅。

但現行實務上，信託銀行受理不動產信託件數並不多，重要原因之一就是受託不動產可能衍生相關風險問題，像建築物維護責任、有關土地上之建築物或其他工作物所致他人權利損害侵權責任、甚至建物因管理不善（如：外牆磁磚掉落致路人死傷事件）衍生刑事責任等，因此信託銀行擔憂無法管控本項業務的風險。

呂蕙容表示，爲此，公會研議「信託業受託不動產之風險管理策略」，推出不動產信託三道錦囊策略，應對業務風險。一是信託前之調查與確認，事先篩選適合交付信託之不動產標的，建議信託銀行事先可委由專業機構進行建物安全性評估或等不動產現勘，如發現建物或設備有安全性疑慮，可先請委託人進行必要之修繕或結構安全補強作業，確保安全後再行信託。

二是透過責任保險轉嫁風險或信託契約約款明確受託義務與責任，可透過投保第三人責任險之住宅火災及地震基本保險或居家綜合保險，以涵蓋不動產意外事故所造成第三人損害之賠償風險，而達到風險管控之目的。

三是訂定委託第三人代爲處理不動產管理事務之標準化流程。不動產管理事務涉及層面廣泛，尤其涉及委託他業如清潔、保全、水電、維修等，此外如有出租需求，亦有委由包租代管或代租代管業等租賃住宅服務公司，處理不動產出租與管理事務。

依信託公會研議，可參照日本實務做法，就不動產管理事務委由第三人辦理，提出建立相關內部作業流程之建議，訂定選任標準與建立監督機制等較爲明確之執行標準，透過制度化、標準化之流程供業者遵循，以降低相關責任風險的疑慮。