保利+建工聯合體45.45億摘海淀半壁店地塊，溢價率近12%

新京報貝殼財經訊 （記者袁秀麗）5月20日，北京海淀又一地塊迎來土拍。當天，海開、保利+建工聯合體、北京城建+綠城聯合體，競拍海淀區半壁店地區城中村改造項目HD00-2201-0003、0004地塊。經過超90輪競價，最終由保利+建工聯合體以總價45.45億元競得，成交樓面價約7.84萬元/平方米，溢價率11.95%。

據悉，保利和建工此前在海淀永豐合作開發有嘉華天珺項目。此次其奪得的海淀半壁店地塊，起始價40.6億元，起始樓面價約7萬元/平方米。該地塊由兩宗小地塊組成，東西相鄰，均爲R2二類居住用地，土地面積合計4.06萬平方米，建築控制規模5.79萬平方米，容積率1.43。其中，0003地塊用地規模2.35萬平方米，地上建築規模約3.05萬平方米，容積率1.3；0004地塊用地規模約1.71萬平方米，地上建築規模約2.74萬平方米，容積率1.6。

值得一提的是，該地塊本應在4月30日進行線下競拍，但在4月18日，北京市規自委發佈了補充公告，對海淀半壁地塊規劃進行調整。這也導致地塊延期至5月20日出讓。

根據補充公告，地塊建築應按15米控制，最終以空軍機場主管部門審批意見爲準，且建築高度不得超過18米。此外，在保證供地條件確定的用地、建築及綠地等規劃指標不減少的前提下，0003、0004地塊容積率、綠地率可統籌覈算。

對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，地塊建築高度從原先的18米降至15米，意味着每棟6層變爲5層。此外，容積率、綠地率可統籌覈算，方便後期開發企業排布建設。

張凱認爲，海淀田村板塊佔據西四環優越區位，享有環線優勢及永定河引水渠生態資源；距離地鐵6號線田村站約1公里，距離地鐵6號線和12號線交會站海淀五路居站約800米。不過，1.9公里外的軍用機場或產生噪聲污染，而且地塊西側房齡逾20年的老舊社區與東側待提升的河岸景觀，使得城市界面略顯陳舊。

據悉，海淀半壁店地塊周邊老小區較多，掛牌價格大多在7萬元/平方米左右，次新房樂府江南二手房價格則超過9萬元/平方米。

“從海淀近兩年的土拍格局來看，從四季青頂豪到永豐科技住區，從功德寺低密地塊到朱房村城市更新，開發熱點持續西移北拓，產業引擎、教育醫療配套與城市界面的迭代升級，正在取代傳統環線價值成爲區域增值的核心動能。”張凱表示，當區域開發形成集羣效應時，半壁店地塊需直面城市更新與價值重塑的雙重挑戰，在環線優勢與生態基底之上，通過彈性規劃與產品力突破，探索主城稀缺地塊與區域發展勢能錯位中的獨立價值增長路徑。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶