越秀地產押注“確定性”

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

中國房地產的舊時代已經落幕。那個以槓桿撬動規模、以速度覆蓋風險的模式，正被一套全新的法則所取代：財務安全成爲第一性原理，戰略縱深取代粗放擴張。

在這場深刻的範式轉移中，少數企業的穩健表現，便成爲觀察行業未來的最佳窗口。越秀地產8月26日發佈的中期業績，恰好提供了這樣一個樣本。就在前一天，標普將投資級評級授予了這家公司，這是繼惠譽之後，國際評級機構在2025年對中國房企投下的又一張罕見的信任票 。

在當前以審慎爲基調的競技場裡，幾乎所有人都默認了收縮與蟄伏的姿態。然而，越秀地產的管理層卻在此時明確宣告：對完成全年1205億元的銷售目標，抱有充足信心。

越秀的信心，建立它銷售數據上。

2025年上半年，當百強房企的銷售額平均下滑11.8%時，越秀的合同銷售額逆勢上揚了11%，達到了615億元。在銷售額排名前十的巨頭中，能實現正增長的只有三家，而越秀的增速位列第二。

這種逆勢表現並非依賴於“以價換量”的傳統劇本。相反，越秀的銷售均價從一年前的每平米2.95萬元飆升至4.21萬元，幾乎是行業均值的2.5倍。

答案其實很簡單：越秀選擇只在最堅固的堡壘裡作戰。

數據顯示，公司上半年80.5%的銷售額來自一線城市。在北京，它以255.1%的銷售增幅成爲了當地市場的銷冠；在競爭白熱化的上海，它擠進了前六名；而大本營廣州，依舊是它無可爭議的主力糧倉。

在不確定的時代，最大的確定性就來自於核心城市、核心地段那些最渴望改善居住條件的購買力。越秀做的，就是將所有彈藥都精準地投向了這片仍有溫度的土壤。

銷售跑贏大盤背後，在於越秀近乎偏執的投資紀律。一位業內人士評價，越秀的模式，是把“投拓”做成了“去化”的前置環節，只在牌桌上爲確定性下注。

這種紀律性體現在對城市的選擇上。2025年上半年，越秀新增的148萬平方米土地儲備，100%位於一二線核心城市。如果將視野拉長，在其總計2043萬平方米的糧倉中，94%的貨值都壓在這些高能級城市。

更值得注意的是其打法。董事長林昭遠透露，公司近年偏愛在老城區獲取小體量地塊。這種項目 “規模小也意味着快進快出，運轉效率較高，投資兌現度也比較高”。

這就形成了一個很多企業夢寐以求的飛輪效應：精準的投資帶來高效的去化，強勁的銷售回款又爲下一輪精準投資備足了彈藥。當多數企業還在爲現金流而苦惱時，越秀上半年實現了41億元的經營性現金淨流入。

如果說精準的投銷策略是越秀的“油門”，那麼其財務的穩健性，則是穿越週期的“壓艙石”。

在這個行業裡，錢，從來沒有像現在這樣昂貴和稀缺。而越秀的融資成本，卻低到讓許多房企羨慕。其3.16%的加權平均借貸成本，同比下降了41個基點。林昭遠算過一筆賬，僅融資成本一項，一年就能節省數億元，這筆錢可以有效地對衝利潤下滑。

這種優勢，一方面源於其國企身份的信用背書，另一方面也來自其自身嚴格的財務紀律。越秀持續穩居“三道紅線”的綠檔：剔除預收款的資產負債率爲64.6%；淨借貸比率爲53.2%；在手現金對短期債務的覆蓋倍數高達1.7倍。

當流動性成爲生死線，越秀這條堅固的財務護城河，就成了它從容佈局、逆勢擴張的最大底氣。

當然，越秀也並非高枕無憂。行業性的利潤下滑同樣在侵蝕着它的報表，公司上半年的毛利率已降至10.6%。但林昭遠對此的表態卻異常務實：“高峰期的時候，我們是30%以上的毛利率……後來變成20%也不錯，再後來就是15%就不錯了。我認爲在目前的環境下，有10%以上的毛利率也是不錯的。”

這種清醒的認知，或許比一份完美的利潤表更能說明問題。它揭示了一個事實：那個依靠高槓杆和高利潤野蠻生長的時代已經徹底終結。

對於越秀而言，它似乎已經找到了新時代的遊戲規則——放棄對規模的幻想，迴歸到商業的本質：在最安全的地方，用最健康的財務，做最確定的生意。這或許就是它敢於在行業調整期中，談論增長的真正原因。