一二手齊跌！7月廣州樓市，階段性回調！

7月的廣州樓市，撞上傳統淡季的檔口。

前有六月集中釋放了一波購房需求，後又趕上市場刺激後勁不足，數據自然難免透着些“降溫”的意思：

一手住宅網籤4787套，環比下滑近三成；二手住宅網籤8962套，不管是跟上月比還是跟去年同期比，都跌了約一成。

新房優質項目突圍

市場分化暗藏新機

據廣州陽光家緣公佈的數據統計，7月廣州一手住宅網籤4787套，環比下滑近30%。

其中，增城區以網籤918套領先，番禺區811套、黃埔區689套位居二三位。

從單個項目來看，分化極爲明顯。部分項目去化相對較高，尤其是板塊核心優質項目。

中原數據顯示，上半月成交量增長主要依賴6月中下旬以來項目衝刺半年業績陸續網籤帶動，如黃埔未來城、保利天奕、越秀雲萃、華潤公園上城等近期加推項目成交表現較佳。

市場越淡，買家越認“好貨”，倒逼開發商拼產品、搞配套，未來買房“選對盤”更重要。

二手剛需底盤穩固

舊改激活區域潛力

再來看二手數據。

據廣州市房地產中介協會數據顯示，2025年7月（統計週期6月26日至7月25日），廣州二手住宅網籤套數8962套，面積88.84萬平方米。

從環比數據來看，套數環比下降9.39%，面積環比下降10.84%；同比方面，套數同比下降10.68%，面積同比下降12.25%。

儘管有一定幅度的下降，但近九千套的網籤規模，在傳統淡季中已屬不易，這背後是廣州樓市堅實的剛需底盤在發揮作用。

從區域成交分佈來看，分化特徵明顯。番禺區和海珠區以千宗網籤量領跑，白雲區、增城區和荔灣區也接近千宗。值得注意的是，從化區和荔灣區環比分別增長12.46%和7.23%，同比上，荔灣區、白雲區、南沙區和從化區也呈增長態勢。

從化區12.46%的環比漲幅，細究起來，與剛需需求被激發以及當地房源的價格優勢和交通配套升級密切相關。

芳村大道板塊22.88%的成交暴漲，是舊改推動的典型案例。江南西-寶崗板塊環比增長13.68%，桂花崗-三元里環比增長11.88%，西關環比增長9.91%，這些板塊的增長也與舊改帶來的配套升級預期密切相關。

從戶型面積來看，60平方米以下小戶型成交佔比升至17.33%，環比上升2.1個百分點。這類房源總價低、首付壓力小，深受年輕剛需和投資客的青睞。

結構性調整中的積極動能與未來展望

7月的數據清晰展現了廣州樓市結構性調整中的三大積極動能：

其一，舊改與政策刺激的效果逐步顯現。

從二手市場來看，舊改直接帶動了多個板塊的成交增長；從化的“買房網籤即入學”政策則一定程度上帶動了區域一手房的銷售。

其二，剛需與改善需求的層次分明。

60平方米以下小戶型和144平方米以上大戶型的成交數據，反映出剛需市場的穩健和改善需求的潛力，兩者共同構成了市場的需求基礎。

其三，產品力成爲市場競爭的核心。

從一手項目的去化數據可以看出，無論是剛需盤還是高端盤，只要產品品質高、配套完善，就能在市場中佔據優勢，這將倒逼開發商不斷提升產品和服務質量。

下半年的廣州樓市，在數據層面有望呈現更多積極變化。

從需求端來看，隨着金九銀十的到來，預計9-10月剛需購房需求將有所釋放，部分改善型購房者可能會選擇期間入市，帶動市場活躍度提升。

隨着樓市結構性調整的不斷深入，廣州樓市將朝着更健康、更理性的方向發展。