業績未企穩，中海地產、華潤置地如何破除利潤下滑局面？

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

大約在兩年以前，房地產市場持續承壓，多數房企投資收縮，中海地產、華潤置地這類房企憑藉資金優勢攻城略地，市場也普遍認爲這類房企將會逆勢而上，成爲新的“王者”。

中海地產、華潤置地的確也在擴大比較優勢，這兩家房企在去年銷售額的排行榜分列第二、第三位，毫無疑問是房地產行業中的龍頭企業，但這兩家房企的銷售額、營業額以及利潤額並沒有如同此前預期那般飛速增長，“大魚吃小魚”的現象也並沒有如願發生。

2024年，中海地產及其聯營、合營公司實現合約物業銷售額3106.9億元，同比僅微增0.3%，對應銷售面積1149萬平方米，同比下降14%；同期，中海地產實現淨利潤約177.87億元，同比下降34.24%，其中歸母淨利潤約爲156.36億元，同比下滑38.95%。

華潤置地情況與之類似。2024年，華潤置地累計實現合同銷售金額約2611億元，同比減少15%；同期，華潤置地綜合營業額達2787.99億元，同比增長11%，但歸母淨利潤爲255.77億元，同比減少18.45%。

以此觀之，中海地產、華潤置地業績並未全面上揚，而是走出了與其他房企類似的曲線，在市場的考驗之下歸於平淡。作爲當前運營穩健的房企，中海地產、華潤置地也同樣在尋找開發業務以外的增長點，加碼經營性業務。在房地產行業的新發展階段，房企所比拼的重點回歸到產品與服務之上，中海地產以及華潤置地還在答題的路上。

利潤迴歸行業平均

中海地產以及華潤置地，都是房地產行業的“利潤王”。中海地產以成本管控見長，最高峰之時淨利潤率高達25%左右，長期坐穩“利潤王”之位。華潤置地則因爲經營性業務運營得當貢獻了相當的利潤額，利潤表現也長期保持在行業的最優區間。

但2024年，這兩家房企的利潤都有較大幅度的波動。中海地產利潤下滑的主要原因是營業收入縮減加之毛利率大幅下滑。2024年，中海地產的營業收入由2023年的2025.2億元下滑至1851.5億元，毛利率則爲17.70%，下滑2.62個百分點，淨利率爲9.61%，下跌3.74個百分點。

華潤置地則表現爲增收不增利，2024年，華潤置地綜合營業額錄得2787.99億元，同比增長11.01%；歸母淨利潤爲255.77億元，同比下降18.45%。華潤置地淨利潤下滑的原因，同樣有行業因素導致的毛利率下跌。2024年華潤置地綜合毛利率同比下降3.6個百分點至21.6%，其中開發銷售型業務毛利率爲16.8%，同比降低3.9%。

從中海地產及華潤置地的財報所呈現的情況來看，這兩家房企並未出現大幅度的計提減值，這意味着其過去兩年的投資策略仍然較爲得當。也因此，面對這兩張略顯頹勢的財報，兩家公司所採取的修復策略仍然是保持積極的投資強度，將投資額度進一步聚焦於高能級城市。

華潤置地管理層在業績會上表示，公司始終堅持量入爲出的原則，牢守現金流安全底線，推動華潤置地所屬資源的換倉和結構的優化。在增量投資方面，最近三年一直堅持城市聚焦和深耕策略。

華潤置地將重點關注一二線城市的主流區域、主流客戶和主流產品，一二線城市投資佔比高達94%，北上廣深、杭州等核心城市佔比達到了72%。

中海地產改善財務報表的策略之一，也是投資於高能級城市。中國海外發展（中海地產上市平臺）行政總裁張智超在業績會上表示，2025年中海的投資將保持穩中有進的態勢，繼續保持行業領先的投資強度，投資策略還是聚焦一線和部分強二線城市，同時積極關注機會型城市，具體會根據不同城市、不同板塊、不同項目進行研判。在項目選擇上更聚焦於項目的確定性，包括現金流、現金利潤情況。

應對後開發時代

雖然中海地產與華潤置地在開發業務上保持一定的投資規模和比例，但這兩家房企均在探索開發業務以外的更多可能。

華潤置地是房企轉型的標杆，其經常性業務（包含經營性不動產及資管業務、輕資產管理和生態圈要素型業務）已經貢獻較大的利潤額。

財報顯示，2024年華潤置地經常性收入業務收入416億元，同比增長6.6%；核心淨利潤錄得103億元，同比增長8.2%，核心淨利潤貢獻佔比同比提升6.3個百分點至40.7%。截至2024年末，該公司資管規模達4621億元，同比增長346億元，增速達8.1%。

這是華潤置地的破局之道，隨着房地產開發業務高利潤不再，華潤置地已經建起了相對寬厚的護城河。據管理層披露，到2025年，華潤置地經常性收入業務對核心淨利潤的貢獻佔比會達到45%以上。而長遠來說，比較均衡的目標是約各佔50%。

相比起華潤置地，中海地產在經營性業務上則處於追趕的地位。根據中海地產發佈的數據，2024年，中海商業收入71.3億元，同比增12.1%，五年複合增長12.8%，對中海地產整體利潤貢獻超過10%。

中國海外發展行政總裁張智超表示，隨着中海地產一批優質持有型物業，陸續投入運營，將極大強化中海的經營性業務的收入和利潤的水平，並強化中海的資產經營能力與資本運營能力。“中海會加快設立公募REITs，也將積極把握商業資產的調整期，做好相關的收併購工作。”

相較於華潤置地，中海地產的經營性業務目前尚在培育期。華潤置地已經擁有商業REITs以及保租房REITs，而中海地產還在加快設立的過程中，而且中長期來看，其商業部分的利潤貢獻也將難以達到華潤置地的高度。

也因此，中海地產仍然將在開發業務上與其他房企展開激烈的競爭，它想要靠產品取勝。中國海外發展董事局主席顏建國指出，“中海好房子”將成爲公司面向房地產下半場的核心競爭力之一。今年，中海地產將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限價放開的形勢下，將有機會通過打造“中海好房子”， 實現更大的價值創造。

顏建國此前表示，“新時代的‘好房子’建設標準，就是要打造一部現代版的營造法式，從好設計、好建造、好材料、好運維幾個方面，全面提升建築性能和居住體驗。同時，‘好房子’也應該是鏈接未來的居住空間。隨着數字技術和人工智能的高速發展，房子一定會成爲鏈接生活和服務的智能終端。”

在面對房地產開發業務整體規模下滑之際，華潤置地、中海地產的選擇有共性亦有分野。兩家龍頭房企路徑孰優孰劣暫無定論，但這將成爲日後的典型觀察樣本：華潤置地大步轉型，中海地產小步快跑，在房地產行業的週期波動之下，堅守與轉身的區別，最終也將體現在營收、利潤以及股價表現上。