鹽埕大樓「變價分割」進法拍　拆算驚現單坪1.9萬地板價

▲高雄知名文青景點鹽埕區的大樓，拍賣1~7樓竟然只要千萬元。（圖／記者張雅雲攝）

記者張雅雲／高雄報導

高雄知名文青景點鹽埕區的大樓，竟然只要千萬元。該棟大樓位於瀨南街，由於變價分割共有物，去年進入一拍不斷流標，10日將進行六拍，建坪爲547.3坪，底價1049.3萬元，換算單價1.9萬元，堪稱市場地板價，專家分析，整修費用高流標機會大。

《地產詹哥老實說》EP251／別再亂看實價登錄！　5大錯誤用法當心「買貴賣便宜」

該大樓位於鹽埕區瀨南街，爲地上8樓大樓，屋齡45年，拍賣原因爲「變價分割共有物」，去年10月進行一拍，底價3200萬元，因不斷流標，10日進行六拍，拍賣範圍爲持分地坪23坪、建坪爲547.3坪，底價1049.3萬元，換算下來已經打了約33折。

▲根據鑑價報告記載，該建物年久失修恐有安全疑慮。（圖／記者張雅雲攝）

根據鑑價報告記載，該建物現況外牆龜裂、玻璃破損，建物內部有多處鋼筋裸露，年久失修恐有安全疑慮，東側路口有一電梯故障損壞，現多由西側入口進入。

透明房訊《104法拍網》副總經理陳慧瑜表示，此次拍賣地上物僅涵蓋1~7樓，基地面積爲23坪，皆爲部分持分，未能包含完整產權，將成爲潛在買家的主要顧慮。雖然建物位處鹽埕區核心地段，附近就是鹽埕埔站、以及駁二特區，具備區位優勢，但整修成本與產權爭議恐讓投資人卻步。

▲建物位處鹽埕區核心地段，附近就是鹽埕埔站、以及駁二特區，具備區位優勢。（圖／記者張雅雲攝）

不過，由於該物件屬變價拍賣，若無人競標，後續仍將持續降價拍賣，陳慧瑜分析，若價格進一步探底，下一拍僅剩約800萬元，可能吸引投資客出手整合，朝都市更新、危老整合方向發展。

高雄市仲介公會監事召集人鄭啓峰表示，該大樓共28戶，根據實登，2021~2022年共有3筆成交紀錄，住家單價介於3.2~8.2萬元，若重新整修後，隔爲套房出租，以目前鹽埕套房月租金約8000~1萬元來看，可穩穩收租，具一定租金投報率，不過需先投入至少千萬元的整修成本，墊高包租公門檻。

▲鹽埕大樓拍賣時間。（ETtoday製表）

若以都更角度評估，陳慧瑜表示，假設該地未來採都更或危老方式開發，以每坪100萬元的取得成本計算，完工後銷售均價保守估計可達每建坪43萬元以上。然而，該物件因產權瑕疵與建物狀況不佳，短期內拍出的難度仍高。

《地產詹哥老實說》EP251／別再亂看實價登錄！　5大錯誤用法當心「買貴賣便宜」