71人共有亞灣百坪土地　底價1.1億進法拍

▲高雄亞灣有筆112坪土地，由於變價分割共有物，地主共有71人，9日即將進入一拍，底價1億1300萬元。（圖／記者張雅雲攝）

記者張雅雲／高雄報導

高雄亞灣推案大多以大坪數豪宅爲主，單價、總價都高，土地也價值不菲，有筆112坪土地，由於變價分割共有物，地主共有71人，9日即將進入一拍，底價1億1300萬元，換算單價100.3萬元，專家分析，周邊土地整合難度高，一拍流標機會大。

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該地位於前鎮區修文街，屬於亞灣範圍，拍賣原因爲「變價分割共有物」，地坪112.6坪，9日進行第一拍，底價爲1億1300萬元，土地使用分區爲第4種住宅區，換算單價約100.3萬元。

▲基地旁有地方宮廟，未來整合不容易。（圖／記者張雅雲攝）

根據法院筆錄指出，該地上有未保存登記的鐵皮屋及空地，空地目前作爲里民停車場使用，鐵皮屋則不點交，且未列入拍賣範圍。

據瞭解，該地地主共有71人，之後所得價款按各共有人持分比例分配，在地人透露，原本當成停車場使用多年，沒想到會採拍賣方式賣掉。

▲高雄亞灣推案大多以大坪數豪宅爲主，單價、總價都高，土地也價值不菲。（圖／記者張雅雲攝）

透明房訊副總經理陳慧瑜分析，該案主要挑戰在於土地整合困難，基地旁有地方宮廟，未來整合可能遭遇阻礙。在無法整合大塊土地的情況下，僅能推出透天產品，「照面積推算，推個4~5戶就是極限。」

以每戶平均土地20坪計算，開價至少需4000萬元以上，「這價格能接受的人真的不多」，因此除了地主主張優先購買外，預估進場者多爲具備周邊整合能力或資金充裕的投資大戶。

▲相鄰空地636地號地主僅1位，宮廟所在的635地號均爲王姓家族。（圖／記者張雅雲翻攝）

而查閱周邊土地謄本發現，相鄰空地636地號地主僅1位，由百星物業開發在2012年取得，當時總價2600萬元，單價44.85萬元。635地號宮廟地主有10位，630地號地主多達27位。

值得注意的是，除了宮廟所在的635地號均爲王姓家族外，636及630地號都有投資公司取得持分並插旗該土地。陳慧瑜分析，「未來整合的關鍵可能就是得要透過這些公司整合，成功機會較大，較有機會創造土地價值。」

▲鄰近基地地主小檔案。（ETtoday製表）

在地仲介表示，該區獅甲段土地成交價去年每坪70~76萬元，相較之下，該地起拍價每坪100萬元明顯偏高，預估一拍流標機會大，二拍、三拍時較具吸引力。

陳慧瑜說：「若成功整合4筆地號，合計面積約568坪，未來可售單價約落在45~52萬元，也算符合市場行情。」

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