需求溫和復甦：上海寫字樓租戶迎成本驅動型升級機遇

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

近期，仲量聯行發佈的2025年上海辦公樓市場白皮書顯示，上海辦公樓市場已進入調整週期，儘管未來預計會有溫和復甦，但每年55萬至65萬平方米的淨吸納量，仍然低於近年來的供應水平。預計租金將有較大跌幅，這對租戶是利好。

與此同時，以人工智能爲代表的新興賽道重塑科創版圖，有望爲辦公樓市場帶來亮點。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“在2025年，中國辦公樓市場需求預計將溫和復甦，但供應壓力猶存。以四個一線城市爲例，今年甲級辦公樓市場新增供應量在接近400萬平方米，淨吸納量則在200萬平方米上下，租金將繼續承壓下行。”

需求結構調整

自2019年以來，受地緣政治和疫情等因素影響，上海辦公樓市場租金總體呈現下行趨勢。近5年（2020年至2024年），市場供應年均約100萬平方米，而需求較爲謹慎，年均淨吸納量僅爲65萬平方米。

其中，金融、專業服務、科技互聯網等行業是需求主力，佔比超60%。但在2024年，市場需求出現內部調整，傳統行業中的新興動力開始涌現。比如在金融服務領域，雲服務、AI技術應用越來越廣泛；消費觀念的轉變也帶動了相關企業的擴張。

從市場流動情況來看，傳統核心商務區依然具有強大吸引力，不斷吸引租戶流入。同時，新興板塊如徐匯濱江、北外灘等輻射範圍逐漸擴大，近郊遠郊租戶也有向市區商務板塊搬遷的趨勢。

市場調整雖然帶來挑戰，但也爲成本驅動型升級需求創造了機會。該機構表示，2022年到2024年的上海搬遷類租賃成交中，74%有辦公環境升級需求。租戶對租金成本和租約靈活性高度關注，66%的租戶表示，新籤租約若佔企業成本支出降幅超20%，會考慮搬遷。超四成企業要求降幅大於30%。

一線城市辦公樓市場有着自身的特點。如北京辦公樓市場出現業主和租戶的深度博弈，租金回調激活了市場。北京2024年全年平均租金下降16.1%，部分金融、專業服務業細分領域企業借租金大幅下調的窗口期進行辦公面積升級。深圳則確立了全國先進製造業中心和外貿第一城地位，TMT行業在辦公樓市場需求中的佔比將增加，總部大樓對市場的貢獻日益顯著。

從行業需求看，上海辦公樓市場需求一直呈現多元結構。金融服務、專業服務和科技互聯網長期位列需求前三，製造、貿易、零售和生命科學處於四到六名，各行業區域分佈具有明顯規律。新興元素如大數據、雲服務、新消費、先進製造、人工智能、遊戲、集成電路、綠色能源等已廣泛滲透到各行業。

從區域來看，徐匯濱江和前灘成爲去年吸引升級類需求最熱的板塊，新天地、南京西路、蘇河灣、陸家嘴等也吸引了此類需求。仲量聯行表示，最近三年，上海辦公樓主流租金區間從7元-9元/平方米/天變爲5元-7元/平方米/天，科技互聯網行業對租金成本敏感性最高。​

去化與引流

2025年第一季度，上海辦公樓市場淨吸納量爲9.1萬平方米，較2024年第一季度有所回升。本季度有三個項目入市，體量共18萬平方米，供應量大於淨吸納量，導致空置率環比上升0.3個百分點至23.5%。

同期，上海辦公樓租金環比下降2.4%，爲5.7 元/平方米/天。其中，浦西中央商務區租金7.3 元/平方米/天，浦東中央商務區6.9元/平方米/天，浦西非中央商務區4.4元/平方米/天，浦東非中央商務區4.9元/平方米/天，各區位租金均以平緩速度下降。​

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示，“租金的深度調整給成本驅動型的升級和搬遷帶來結構性機會。從需求端來看，穩定的佔比分佈，多元的行業分類，支撐起辦公樓市場需求端的基本框架，在租金深度調整的環境中依然展現出市場韌性。”

在這樣的背景下，2025年第一季度，上海寫字樓市場在租金調整、政策優惠、供需變動等因素影響下呈現新格局。

一個現象是，租金下行使甲乙級寫字樓的租金價差縮小，給原來的乙級寫字樓租戶及郊區租戶升級至甲級辦公樓提供了相應的機會。

供應方面，該機構表示，今年全年上海辦公樓預計供應量超120萬平方米，超過2024年。未來三年，上海寫字樓年平均供應量仍超100萬平方米。

仲量聯行2025年上海辦公樓市場白皮書顯示，從2028年開始，受土地市場等政策變化影響，新增商業項目減少，寫字樓的供應也將減少。在行業聚集度與多樣性上，南京西路、新天地、徐匯濱江和前灘等板塊在需求來源上優勢突出。面對市場競爭和租金壓力，業主也將繼續推出多元方案，如爲租戶定製裝修、提供靈活租賃條款等。